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寧波
開發商辦理房產證逾期該如何維權
前不久某地一小區就有類似案例：
2010年1月，市民王先生與房地產公司簽訂合同，購買了一套價值37萬元住房，按約定，房產公司應在2011年12月30日前交付房屋，并在交付之日起300日內，為業主辦理房產證。如因房產公司原因未能如期辦理房產證，房地產公司應當按日向業主支付全部已付房款萬分之零點三至萬分之二不等的違約金。
2011年12月30日，房地產公司向王先生交付了房屋，而由于開發商在修建小區時超建了面積，而且沒有按照規劃修建足夠的停車位被有關部門罰款并責令整改，王先生直到2014年9月29日才取得房產證。
由于逾期辦證，溝通未果后，王先生和其他業主將房地產公司告至法院，業主們獲得了數額不等的賠償，其中，單個業主獲得的賠償為3萬多元。435戶業主共計獲得四百多萬元賠償。
有上述案例可以得出，合同簽訂時對于此類情況會有明確的責任劃分，因此違約認定的難度不大。大多數開發商都是使用國家工商總局和建設部監制的合同，其中有一條是關于產權登記的約定，在遭遇逾期不辦理房地產權屬證書時，購房者即可要求退房也可以不要求退房，但都可以對其約定違約責任，在約定這一條款時購房者可以與開發商約定已付房款百分之多少的損失，如果開發商沒有按照合同約定辦理產權登記，購房者可以依據約定要求賠償損失。
但有一點需要補充的是：有時候有違約金的約定不如不約定
根據我國合同法相關規定，約定了違約金一般只能按照約定的違約金的數額，向開發商主張違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當出現逾期交房且購房者的損失過大，需要增加違約金時，一般需要購房者提供相關證據證明自己的損失，但是根據我們辦理的類似案件，購房者一般無法證明自己還有其他損失，這種損失只能在購房者需要出售沒有房本的房屋時才能得以體現，此房的銷售價格與同等地段有房本的同類房屋銷售價格的差價，是自己的損失。可是這種損失證明起來還需要作評估，操作起來很麻煩。
如果購房者與開發商沒有約定違約金，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任……合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金，大約是9%左右。所以有時候在合同約定違約金過少還不如不約定。
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