典型案例

李-峰和陳-雪(均為化名)是一對戀人，雙方于2007年8月在朝陽區(qū)共同購買了一套價格105萬元的二手房。2007年9月，取得房產證和共有權證;2007年10月，雙方在北京市第一公證處辦理公證，證實雙方對該房屋各占50%產權份額。2008年4月，雙方終止戀愛關系，隨后，陳-雪擅自更換門鎖，拒絕李-峰入住。2008年6月，李-峰依法向朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，請求分割共有房屋。對于這種同居財產分割的問題，律師給出了相應的解答。

律師分析：共有房屋分割是一個難題，不僅僅是法律實務方面的難題，更是共有關系人之間的一個交互性難題。法律上，不論是共同共有還是按份共有，除了特別約定之外，共有人均有權要求分割其份額;法律也規(guī)定了實物分割、變價分割或者作價補償等分割方式，但是，這些方式往往因為當事人對財產價值達不成一致意見而遭擱淺。況且，主張分割財產的共有人之外的其他共有人還有優(yōu)先購買權，這種購買權尚不是必須購買共有份額的義務，使得問題變得異常難以處理。

回歸共有人之間的交互關系，我們不難發(fā)現，共有人之間多是朋友、戀人、親人或者曾經的夫妻關系，一旦提出分割共有財產，本身就標志著這種友好關系的終結，那么，憤怒甚至敵視的情緒無時無刻不在阻礙著問題的解決。因此，我們建議，針對不可分物或者難以簡單分割的財產(如房屋)，除了夫妻關系之外，最好不要選擇共有;如果選擇了共有，那么，協商溝通，變價處理或者折價補償是最為切實可行的辦法。如果協商無果，那么只能提起訴訟要求分割共有財產，單間房屋或者其他不可分物分割時，要求法院拍賣(唯一住房除外)成為唯一途徑。

如果共有房屋尚處于按期償還一方按揭貸款的階段，這個問題就比較復雜了，甚至可以說比共有房屋分割本身更加復雜。共有之情感基礎消失后，共同償還銀行貸款的可能性比較小，所以，由其中一方一次性還清所有貸款是最理想的方式，這樣可以終結和銀行的借貸關系，余下問題僅僅是雙方的共有糾紛。但是，處于爭議之中，任何一方也不敢冒險。

誠然，雙方可以協議約定由一方支付折價款取得整個房屋的所有權，這樣，對于以銀行的貸款人名義出現的一方來說，如果由其一次性還清貸款，那么，解除了因拖欠貸款而被銀行追索的后顧之憂，但是，留下了向對方追償的難題;對于非銀行貸款人的一方，一次性償還銀行欠貸，只留下了向對方追償的難題。當然，同時將房產過戶到自己名下的情況除外。所以，雙方選擇銀行托管或者第三人擔保之后，實現一次性還貸了結銀行貸款的方式比較可靠。

馮*英律師是**盈科律師事務所律師，北京律師協會會員，中華全國律師協會會員。畢業(yè)于中國政法大學，獲法學學士學位，畢業(yè)后一直從事律師工作，至今已有近10年，現任北京婚姻家庭律師網首席律師，專業(yè)辦理婚姻家庭案件，在婚姻家庭領域非常精通，能夠處理各種疑難問題。

多年來，馮*英律師專注于婚姻家庭法律服務領域的研究和實踐，尤其對子女撫養(yǎng)、婚姻房產和公司股權問題進行了深入的研究，鉆研和代理了數百起婚姻家庭糾紛類的案件，使她不僅具備深厚的理論功底和豐富的實踐經驗，還具有深刻的洞察力與縝密的剖析能力，尤其能在理解當事人在遭遇不幸婚姻家庭矛盾心情的的同時，還能在訴訟中靈活運用各種訴訟策略和方案最大化地維護當事人的合法權益。她的專業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)精神贏得業(yè)界和廣大當事人的一致好評。

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