以上這些情況不是天方夜譚，在現(xiàn)實(shí)生活中是時(shí)有發(fā)生的，一旦出現(xiàn)這些情況往往會(huì)使購(gòu)房者陷入“錢房?jī)煽铡钡木车亍Ｃ鎸?duì)各種購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，由于缺乏購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房者往往無(wú)法應(yīng)對(duì)。因此，購(gòu)房者如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)人士的指導(dǎo)幫助，抱著僥幸心理購(gòu)房，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這種狀況，**歐瑞騰律師事務(wù)所地產(chǎn)金融部主任律師李*琰律師、李*正律師率本所房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)，推出“律師陪購(gòu)”專業(yè)房產(chǎn)法律服務(wù)，來(lái)幫助購(gòu)房者控制購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，防范前述一系列可能得購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，以切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。我們也希望通過此項(xiàng)服務(wù)，承擔(dān)起一個(gè)律師事務(wù)所應(yīng)付社會(huì)責(zé)任，為社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

一、購(gòu)買房產(chǎn)過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房過程中，由于購(gòu)房者缺乏相關(guān)的房地產(chǎn)法律知識(shí)，往往意識(shí)不到購(gòu)房過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，從而不能有效地保護(hù)自己的合法權(quán)益。現(xiàn)實(shí)生活中購(gòu)房者主要會(huì)遇到如下法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、沒有對(duì)擬購(gòu)買房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行必要的前期調(diào)查

購(gòu)房人在簡(jiǎn)單查看出讓人的房地產(chǎn)權(quán)證，沒有對(duì)房產(chǎn)的抵押狀況及查封信息進(jìn)行必要的調(diào)查的情況下，便與對(duì)方簽署買賣合同，交付首付款，而導(dǎo)致房屋抵押無(wú)法注銷、查封無(wú)法解除進(jìn)而無(wú)法過戶。因?yàn)橹灰慨a(chǎn)存在抵押、查封等限制信息就沒有辦理過戶手續(xù)，所以在購(gòu)房前對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行調(diào)查是很有必要的。

2、不能審查出讓人（賣房人）身份的真實(shí)性

在本所律師陪同購(gòu)房過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)的購(gòu)房者往往缺乏這方面的意識(shí)，在交付購(gòu)房定金或者房款，甚至購(gòu)房的整個(gè)過程中從來(lái)都不查看對(duì)方的身份證件，不對(duì)出讓人身份證件上的照片與出讓人的相貌進(jìn)行核對(duì)，以確認(rèn)系出讓人本人與自己進(jìn)行了交易。其實(shí)這是整個(gè)房屋買賣的重中之重，一旦購(gòu)房人將房款交給了出讓人以外的人，這時(shí)就很容易陷入錢房?jī)煽盏木辰纭＃ㄅe例說明：張三是某處房屋的產(chǎn)權(quán)人，李四制作了一張假的身份證及房地產(chǎn)權(quán)證冒充張三將房屋賣給王五，王五在沒有審查身份證件及產(chǎn)證真假的情況下，便將房款交給了李四，李四攜款潛逃，這時(shí)王五將會(huì)白白損失巨額的房款）

3、沒有調(diào)查擬購(gòu)房產(chǎn)內(nèi)的戶口情況

購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)要委托律師查清該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣方有沒有戶口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，逾期遷出的違約責(zé)任，并在合同中進(jìn)行明確的約定。購(gòu)買房產(chǎn)后，如果出讓人的戶口遺留在購(gòu)買的房屋內(nèi)將非常麻煩，很難通過法律途徑進(jìn)行有效救濟(jì)。目前購(gòu)房人起訴要求出讓人將戶口遷出，法院對(duì)此是不受理的，因?yàn)閼艨趩栴}是屬于行政機(jī)關(guān)管轄，所以，在購(gòu)房前務(wù)必對(duì)房屋內(nèi)的戶口進(jìn)行調(diào)查，以避免不必要的麻煩。

4、不了解購(gòu)房貸款的審批程序

很多購(gòu)房者購(gòu)房都需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。很多購(gòu)房者往往輕信中介公司的承諾，與出讓人簽署買賣合同，將審批時(shí)間約定的過短，結(jié)果因?yàn)橘J款無(wú)法順利審批，最終承擔(dān)違約責(zé)任的是購(gòu)房者而不是中介公司，所以在貸款方面，最好也需要向?qū)I(yè)的律師咨詢并委托律師辦理。

5、沒有充分了解買賣合同的各項(xiàng)條款

因?yàn)榉康禺a(chǎn)買賣合同的條款非常繁多并且很專業(yè)，合同中的諸多條款購(gòu)房者往往無(wú)法理解其含義，對(duì)經(jīng)常會(huì)發(fā)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)不能有效掌控，諸如過戶時(shí)間、交房時(shí)間、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決條款、付款方式、付款時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)等條款都是非常重要的，對(duì)這些條款的約定稍有不慎，便會(huì)陷入非常被動(dòng)的境地。

6、沒有留取適當(dāng)尾款

尾款是指購(gòu)房者在交付絕大多數(shù)的房款后所保留的很少部分款項(xiàng)，該款項(xiàng)需等待房屋過戶后買賣雙方對(duì)房屋進(jìn)行交割、查驗(yàn)，確認(rèn)沒有任何問題后，由購(gòu)房人直接支付給出讓人。很多沒有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者通常在交房前就將所有的房款付清，等到交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題或者出讓人拖欠水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)等問題時(shí)，才追悔莫及。

二、律師陪購(gòu)可以提供哪些服務(wù)？

1、提供房屋買賣過程中的法律咨詢；

2、對(duì)擬出售房產(chǎn)的權(quán)利人身份信息進(jìn)行調(diào)查；

3、對(duì)擬購(gòu)房產(chǎn)是否存在租賃備案、抵押、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行前期調(diào)查；

4、起草、審查、修改購(gòu)房意向書、居間合同、定金合同、上海市房地產(chǎn)買賣合同；

5、協(xié)助行使合同權(quán)利，督促出讓人履行合同義務(wù)；

6、協(xié)助辦理買賣合同公證、借款合同公證、委托公證；

7、代辦產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押登記手續(xù)；

8、代辦公積金、商業(yè)貸款手續(xù)、購(gòu)房資金監(jiān)管；

9、有效監(jiān)督房產(chǎn)中介服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量及水平；

三，聘請(qǐng)律師進(jìn)行陪購(gòu)應(yīng)注意什么？

1、越早聘請(qǐng)律師越好，這樣能夠防患于未然。購(gòu)房是一件非常專業(yè)的事情，在購(gòu)房之前，往往需要向?qū)I(yè)人士咨詢很多專業(yè)問題。而一般購(gòu)房者前期只能向中介人員咨詢，而中介人員只有在促成交易的時(shí)候方能收取傭金，這樣他們的咨詢意見必然存在利益傾向性，往往總是隱瞞對(duì)購(gòu)房者不利的信息。等到購(gòu)房者簽署了相關(guān)文件后，才逐步發(fā)現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)及問題，這時(shí)再求助律師，結(jié)果可能卻是事倍功半。所以，從保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的角度出發(fā)，越早聘請(qǐng)律師越好，最好在簽署任何文件之前，就聘請(qǐng)律師為自己的購(gòu)房活動(dòng)提供法律保障，這樣才能將購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

2、選擇專業(yè)的房地產(chǎn)律師事務(wù)所及律師。目前律師行業(yè)內(nèi)部的分工非常細(xì)化，不同的律師事務(wù)所所擅長(zhǎng)的專業(yè)也不一樣，所以聘請(qǐng)律師陪同購(gòu)房，要求所聘請(qǐng)的律師精通房產(chǎn)地法律知識(shí)，對(duì)買賣流程非常熟悉，這樣才能在為購(gòu)房者提供專業(yè)的法律服務(wù)。

四、**歐瑞騰律師事務(wù)所律師在購(gòu)房方面的經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢(shì)

1、**歐瑞騰律師事務(wù)所是一家以房地產(chǎn)法律服務(wù)為主要服務(wù)領(lǐng)域的綜合型律師事務(wù)所，絕大多數(shù)的律師均精通房地產(chǎn)專業(yè)法律知識(shí)，更有李*琰律師、李*正律師曾經(jīng)為銀行提供過數(shù)千次的律師見證服務(wù)、多次經(jīng)辦過單筆金額達(dá)數(shù)億元的房產(chǎn)買賣、經(jīng)常為外籍人士提供專業(yè)陪購(gòu)服務(wù)。**歐瑞騰律師事務(wù)所的律師曾經(jīng)為銀行控制了多起授信風(fēng)險(xiǎn)，也為眾多購(gòu)房人提供了保駕護(hù)航的作用，避免了很多風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在提供專業(yè)購(gòu)房服務(wù)的同時(shí)，**歐瑞騰律師事務(wù)所及律師的影響逐步擴(kuò)大，與銀行、房產(chǎn)交易中心、評(píng)估公司等諸多機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系。

2、本所在辦理陪購(gòu)業(yè)務(wù)過程中一般都采用資金監(jiān)管，以確保購(gòu)房者資金的絕對(duì)安全。“創(chuàng)輝租售”、“**置業(yè)”卷款事件一再發(fā)生應(yīng)引起二手房買賣雙方對(duì)資金監(jiān)管的重視。整個(gè)房產(chǎn)交易過程，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶并順利辦理房地產(chǎn)權(quán)證，一般需要一至三個(gè)月的時(shí)間，房產(chǎn)交易不可能像一般商品一樣實(shí)行“一手交錢、一手交貨”，無(wú)法做到房地產(chǎn)權(quán)證與購(gòu)房款的即時(shí)交割。在這期間，如果不采用資金監(jiān)管對(duì)購(gòu)房款進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)于購(gòu)房者而言，將存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。目前保障購(gòu)房款絕對(duì)安全的方式只有資金監(jiān)管，即在辦理出房地產(chǎn)權(quán)證之前，不將購(gòu)房款直接交付給出讓人或中介，而是將購(gòu)房款監(jiān)管在可信的第三方（如房地產(chǎn)交易中心、銀行、律師事務(wù)所）。此時(shí)，買賣雙方均無(wú)法動(dòng)用被監(jiān)管的資金，直到房地產(chǎn)交易中心辦理出以購(gòu)房人為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證，才由監(jiān)管方將監(jiān)管資金直接支付給出讓人，這樣就能夠確保購(gòu)房款的絕對(duì)安全。

3、合作機(jī)構(gòu)眾多，能夠?yàn)橘?gòu)房者提供更多附加服務(wù)。購(gòu)房者在購(gòu)房的過程中通常會(huì)遇到許多其他問題，諸如評(píng)估、貸款、公證等事項(xiàng)，而**歐瑞騰律師事務(wù)所與這些機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系，在陪購(gòu)的過程中，能夠更加便捷、方便地協(xié)助客戶解決上述問題，使購(gòu)房者的購(gòu)房之旅變得更加愉快、輕松。

4、所有的陪購(gòu)律師均精通房地產(chǎn)法律專業(yè)知識(shí)，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)交易的流程非常熟悉，深知房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。而且，在陪購(gòu)過程中對(duì)于出讓人身份信息、產(chǎn)權(quán)信息的調(diào)查、相關(guān)證件、文書真假的核實(shí)均有獨(dú)特的技能，能夠最大限度地幫助購(gòu)房者控制購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

（作者：北京盈科（上海）律師事務(wù)所資深律師李*正律師）