很多人肯定不了解，在現(xiàn)實生活中，越來越多的人將空置的房屋進(jìn)行出租，但也常常因未向承租人追索欠付的數(shù)月租金，而使租金因超過訴訟時效而喪失勝訴權(quán)，即失去法律的保護(hù)。下面我們來講講房屋租金的訴訟時效。

關(guān)于租金支付時間，生活中存在兩種情況:按月/季支付和未約定何進(jìn)支付。現(xiàn)就暫不考慮時效中斷、中止情形下，租金的訴訟時效起算進(jìn)行介紹。雙方約定按月/季支付租金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條的規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”，數(shù)月欠付租金的訴訟時效從最后一期租金支付日起算。雙方未約定租金支付時間，法律規(guī)定雙方未約租金支付時間，則租金每一年支付一次，故起訴追索數(shù)年租金，法院一般支持當(dāng)事人起訴前一年的租金。

我國法律規(guī)定，延期交付或拒絕交付租金的訴訟時效為1年。也就是說租戶超過1年沒有交納房屋租金，而房屋的所有人也沒有向法院主張自己的權(quán)利，一年后即使房屋所有人要求追討過去1年的租金，法院也不會支持。延付或者拒付房屋租金的訴訟時效為一年。

【案情】

2000年1月12日,某物業(yè)公司與韓某簽訂了《公有住宅租賃合同》，雙方主要約定：韓某承租該物業(yè)公司管理的某小區(qū)房屋，由韓某按月交納房租173元，逾月未交者，除補(bǔ)交欠租外，須另交所欠租金額10%的違約金。后韓某自2001年1月12日起開始拖欠租金至今。2006年1月,該物業(yè)公司將韓某起訴到了法院，要求韓某支付2001年1月12日至2006年1月12日的房屋租金10380元、違約金1038元。審理中，被告提出該物業(yè)公司從未向其索要過房屋租金，按照法律關(guān)于拒付房屋租金的時效為1年的規(guī)定，不同意支付全部租金，且物業(yè)公司服務(wù)不好，不同意原告的訴訟請求。

【審判】

法院依法判決韓某向該物業(yè)公司支付2005年1月12日至2006年1月12日的房屋租金2076元、違約金207.6元,并依法駁回了某物業(yè)公司的其他訴訟請求。

【點評】

本案涉及短期訴訟時效的法律規(guī)定。訴訟時效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利即喪失請求人民法院依法保護(hù)其民事權(quán)利的制度。按照法律規(guī)定,普通的訴訟時效期間為2年,但法律另有規(guī)定的除外。而本案涉及的延付或者拒付租金就屬于法律有特殊規(guī)定的情況。《民法通則》第136條規(guī)定:“下列的訴訟時效期間為一年：(一)身體受到傷害要求賠償?shù)?(二)出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的;(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存財物被丟失或者損毀的。”本案涉及的訴訟時效期間為法律規(guī)定的短期訴訟時效期間，時間為1年。

本案中某物業(yè)公司未在法定期間內(nèi)行使其對韓某的權(quán)利,故超過1年的租金部分未能得到法律的支持。但訴訟時效期間并非恒定的,它有可能發(fā)生中斷。《民法通則》第140條規(guī)定:"訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起,訴訟時效期間重新計算。"結(jié)合本案,若在2001年1月至2006年1月,某物業(yè)公司每月均向韓某催要過房租,并能提交相應(yīng)的證據(jù),則韓某將無法援引上述短期訴訟時效期間的法律規(guī)定要求僅支付1年的房租。但是,原告沒有提供證據(jù)證明發(fā)生訴訟時效中斷的事由。因此,法院判決被告只支付給原告1年的租金及違約金。