房屋和土地登記行政訴訟時效中，行政法、司法解釋規定的幾個時效各有不同的前提條件。第一種時效“3個月”、第二種時效“1年”或“1年+3個月”、第三種訴訟時效“2年”、第四種訴訟時效“20年”，相關內容請閱讀下文。

如何理解房屋和土地登記行政訴訟時效

2000年司法解釋規定，不動產行政案件訴訟時效(以下簡稱時效)最長是20年。但是，在適用20年時效的同時，是否還適用3個月、1年+3個月或者2年的時效呢?前者與后者到底是涵蓋關系還是并列關系，這一問題仍長期困擾著法學界，各種觀點“百花齊放”，導致司法實踐裁判標準不一，很難體現法律的公平、公正。筆者認為，兩種不是涵蓋關系，而是并列關系。理由是，行政法、司法解釋規定的幾個時效各有不同的前提條件。

首先，看第一種時效“3個月”。《行政訴訟法》第39條規定：公民、法人或者其他組織直接向人們法院提起訴訟，應當在指導作出具體行政行為之日起3個月內提出。可以看出，這一時效的前提是，行政機關必須履行全部告知義務。其中包括兩方面，第一，行政機關應告知相對人或利害關系人具體行政行為內容，第二，行政機關應告知訴權或起訴期限。

其次，再看第二種時效“1年”或“1年+3個月”，最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國行政訴訟法若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《若干意見》第35條規定：即逾期的期間最長不得超過一年。加上《行政訴訟法》第39條“3個月”即“1年+3個月”，不過，由于最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)發布之日起施行，《貫徹意見》同時廢止。自2000年3月10日《貫徹意見》不再發生效力。

第三，再看第三種訴訟時效“2年”。《解釋》第41條規定：訴訟期限為2年。這一時效的前提是，行政機關未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，但行政機關必須告知具體行政行為內容。

第四，再看第四種訴訟時效“20年”。《解釋》第42條規定：訴訟期限從作出具體行政行為之日最長不超過20年。這一時效的前提是，行政機關既沒有告知相對人或利害關系人具體行政行為內容，也沒有告知其訴權和起訴期限。

有一種觀點認為，行政機關作出具體行政行為時，雖然沒有告知其內容，但利害關系人從其他渠道得知具體行政行為內容，那么訴訟時效是2年，應該從知道或應當知道開始計算。例如有一華僑，國內有一處房產，保管人利用涂改偽造的手續材料于1996年3月將其房屋過戶到自己名下，華僑一直不知，后來在2006年5月通過熟人得知這一情況，但沒有在兩年內起訴房屋管理部門，直到2009年6月才提起行政訴訟，此案是否超過訴訟時效。有的法院判決超過訴訟時效并駁回原告起訴。法院認為行政機關雖然沒有告知具體行政行為內容，但華僑在2006年5月就知道具體行政行為侵犯了自己的合法權益，所以應當適用2年時效，即最晚在2008年5月前起訴。筆者認為法院判決值得商榷，此案沒有超過訴訟時效。理由正如前面所述，利害關系人雖然主動知道具體行政行為內容，但這并不能免除行政機關不告知所帶來的法律后果，即由于行政機關行政行為的瑕疵(不履行告知義務)，權利人在20年內隨時可以起訴。

還有一種觀點會反駁，為什么民事訴訟2年時效與最長時效20年是涵蓋被涵蓋關系，而行政訴訟時效卻不是?這是由兩種不同訴訟制度決定的，民事訴訟是平等主體之間進行的，法律不傾向于任何一方，而行政訴訟不是平等主體的較量，行政機關是強者，所以法律傾向于保護行政相對人這一弱者。放寬時效，等待救濟。

綜上所述，可以歸納為，行政機關既沒有告知具體行政行為內容，也未告知訴權或起訴期限的，不動產行政案件的訴訟時效為20年，至于權利人主動知道具體行政行為內容的，并不影響20年時效;行政機關告知具體行政行為內容，但沒有告知訴權或者起訴期限的，訴訟時效為2年;行政機關既告知具體行政內容，又告知訴權或者起訴期限的，訴訟時效為3個月。