一、房地產買賣合同什么時候生效

《合同法》第44條第1款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”該規定至少在概念上區分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及;但合同成立后，能否發生法律上之效力，能否產生當事人所預期的法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護。《合同法》第8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。

《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。?”這里規定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項而言，《協議書》均已具備;就第三項而言，《協議書》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個方面：

第一，是否經登記。《合同法》第44條第2款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”根據《城市房地產管理法》第60?條第3款前段規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記”。因此，房屋買賣合同必須經過登記才能生效，如未登記的，即不生效力(區別于無效)。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規章中規定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是，對于未以格式合同形式出現的、又未經法定登記手續的、由當事人“草簽”的合同，在當事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序對合同效力的影響的問題。

第二，共有人是否同意。《城市房地產管理法》第60條規定：“下列房地產，不得轉讓：……(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據此認為《協議書》為無效合同。但是，同樣從這個角度出發，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應屬無權處分;無權處分所訂立的合同并非當然無效，如《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”由此可見，未經其他共有人書面同意的房屋買賣合同，并非當然無效，實屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現出對此點的關注，知其考慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序對合同效力的影響的問題。

二、何時房屋買賣合同會無效

1、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效?。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效?。

3、侵犯優先購買權，合同無效。?房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。?房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：

①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

②依法收回土地使用權的;

③權屬有爭議的;

④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

以上知識就是小編對“房地產買賣合同什么時候生效”問題進行的解答，購房合同何時生效有不同的情形，如果沒有規定需要登記備案的，一般情況下自合同簽訂時生效。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。