以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

二、房地產交易

1.一般規則

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或其他建設用地條件。

出讓合同的效力及轉讓后繼受取得土地使用權的用地者。出讓合同體現著出讓方(國家)與受讓方(用地者)雙方的意志，一經生效即具有法律效力，受讓方轉讓其權利，不影響出讓合同的繼續履行，因此，城市房地產管理法規定，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

2.商品房預售商品房預售是一種比較特殊的房地產轉讓行為，預售方具有一定投機性，預購方具有較大風險性，如不加以控制，預購方權益易受到侵犯。因此，城市房地產管理法對商品房預售規定了較之一般出讓土地使用權轉讓更加嚴格的限制性條件和程序。

商品房預售，應當符合下列條件：

(1)已支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

3.劃撥土地使用權轉讓(經濟適用房)

劃撥土地使用權人權利內容不充分，其對土地僅有占有權、使用權和部分收益權，而無處分權，也無完全的收益權，其實施房地產轉讓時，應依法獲取國有土地所有者代表同意并與之分享土地收益。因此，城市房地產管理法規定：

(1)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家的有關規定繳納土地使用權出讓金。

(2)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。