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寧波
如何處理小產權房買賣
2012年徐某將其自建的一套房屋轉讓給張某，轉讓價格為17萬元，張某支付15萬元，尚欠房款2萬元。該房產所占土地系某居委會轉讓，未取得任何許可證及亦未辦理報建手續。張某受領該房屋后就進行裝修并居住至今。2014年徐某向法院起訴要求張某支付剩余房款2萬元。
【評析】
對于本案如何處理，產生了兩種不同意見：
第一種意見認為，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規強制性規定，系無效合同。因徐某向張某交付房屋后，張某即對房屋進行裝修并居住至今，故不宜將該房屋返還給徐某，張某應當按照約定支付剩余房款。
第二種意見認為，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同系無效合同，但應相互返還，否則有變相認可小產權房買賣合同的效力。
筆者贊同第二種觀點，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規強制性規定，系無效合同，合同雙方應相互返還。主要理由如下：
本案的爭議焦點在于小產權房買賣合同無效后如何處理。“小產權房”不是法律概念，是人們在日常生活中形成的一種約定俗成的稱謂，一般是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉(鎮)政府或村委會頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管部門不會給予備案。所謂的產權證不是真正合法有效的產權證。
徐某房屋所在的小區是建在村委會轉讓的集體土地上，該工程未取得土地使用證、建設用地規劃、建設工程規劃許可證，該房屋就是俗稱的“小產權房”。根據土地管理法及物權法的相關規定：農村土地所有權歸屬于村集體，使用權僅限于本村村民，小產權房依法不得對外銷售。張某并非某村民委員會的集體經濟組織成員，依法不能購買涉案小區的房屋。因此，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反法律、行政法規強制性規定，系無效合同。如果因為張某對房屋進行裝修并居住至今，不宜將該房屋返還給徐某，張某按照約定支付剩余房款，有變相認可小產權房買賣合同的效力，有誤導小產權房買賣行為，不利于市場經濟的健康發展。
綜上所述，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規強制性規定，系無效合同，合同雙方應相互返還，即徐某應將已收取的購房款返還張某，張某應將所購買的房屋返還給徐某。
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