《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”根據(jù)該條例的規(guī)定，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均相應(yīng)規(guī)定房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(承購人)提出申請。因此，房屋買受人是申請辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。當(dāng)然，如果房屋買受人與開發(fā)商(出賣人)在購房合同中明確約定由開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，則開發(fā)商負有代為申請辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，開發(fā)商不履行該項辦證義務(wù)時，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

開發(fā)商有協(xié)助義務(wù)

由于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需要的許多有關(guān)的證明文件均需要開發(fā)商提供，而且如果開發(fā)商欠缺該類文件沒能辦理初始登記的話，買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證根本無法辦理，因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”從而明確了開發(fā)商對買受人申請辦理產(chǎn)權(quán)證負有的協(xié)助義務(wù)。《商品房銷售管理辦法》第三十四條進一步明確了該項協(xié)助義務(wù)，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”，并且“應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。”該辦法還規(guī)定了開發(fā)商不履行該義務(wù)時應(yīng)承擔(dān)的接受警告、罰款和責(zé)令限期改正的行政責(zé)任。

開發(fā)商造成延遲辦證應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任

由于上述《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》屬于行政法規(guī)和部門規(guī)章，對保護廣大購房人的合法權(quán)益力度有限，為此，2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。”而且根據(jù)該解釋第十九條的規(guī)定，購買預(yù)售商品房的在商品房交付后超過一年零九十天，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人仍然無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。