基本問題

2003年，該院共審結(jié)涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的案件16件，其中：判決11件，調(diào)解4件，撤訴1件。判決的11件案件中，有4件判決房屋買賣合同有效，7件判決房屋買賣合同無效。上述案件共涉及三種情況下房屋買賣合同的效力問題：一是無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同;二是房屋沒有辦理過戶登記;三是農(nóng)村房屋出賣給市民的房屋買賣合同。針對以上問題，不同的法官就同一事實(shí)做出的判決卻迥然不同：

1、無權(quán)處分房屋的人簽訂的買賣合同。一年內(nèi)，該院共審結(jié)涉及無權(quán)處分房屋的人簽訂的買賣合同案件2件，其中判決1件，調(diào)解1件。對這一問題的認(rèn)識(shí)基本不存在差異。兩案均認(rèn)為無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的，房屋買賣合同無效，雙方當(dāng)事人返還房屋和價(jià)款。

2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力。對于這一問題，判決中存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是房屋買賣應(yīng)以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。其法律依據(jù)是土地管理法第12條的規(guī)定：“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。”和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定：“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。”另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋是否過戶不影響房屋買賣合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。自愿訂立買賣房屋協(xié)議，協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同有效。手續(xù)的辦理與否不影響買賣房屋協(xié)議的效力。

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