限貸政策下如何正確處理房屋買賣糾紛

房地產(chǎn)新政符合社會(huì)公共利益原則。房地產(chǎn)政策發(fā)生變動(dòng)后，新政策應(yīng)當(dāng)代替之前的政策;房地產(chǎn)政策因修改終止或者自然消亡的，應(yīng)當(dāng)不再予以適用。經(jīng)濟(jì)政策是否影響民事審判實(shí)則是一個(gè)法律解釋的問題，即對(duì)社會(huì)公共利益的理解，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上社會(huì)公共利益表現(xiàn)為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。因此，對(duì)于保護(hù)社會(huì)公共利益的房地產(chǎn)政策可以賦予其較強(qiáng)的效力。

對(duì)于因房地產(chǎn)新政引起的糾紛可以劃歸為兩大類型，即因限購(gòu)政策所引起的法律糾紛和因限貸政策所引起的法律糾紛。通過限貸進(jìn)行調(diào)控，對(duì)買賣房屋的雙方當(dāng)事人而言，產(chǎn)生較大影響的，主要有兩種情形：一是首付款比例提高和貸款利率增加，造成對(duì)買受人付款能力要求提高及購(gòu)房成本加大，使部分買受人無(wú)力履行合同，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛;二是由于銀行加大對(duì)貸款對(duì)象的限制力度，致使部分買受人在新的貸款政策之下，變得不具備貸款資格，從而無(wú)力支付購(gòu)房款，致使買賣雙方圍繞買受人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任等問題產(chǎn)生糾紛。

因房產(chǎn)新政中的限貸政策，導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行的，其法律基礎(chǔ)和性質(zhì)如何認(rèn)定，理論與司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)新政中的限貸政策調(diào)整對(duì)買受人和開發(fā)商來(lái)說都是無(wú)法預(yù)料的，屬于買賣雙方都無(wú)法預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。由于新政中提高了第二套房的首付比例及貸款利率，停止對(duì)第三套房的貸款，從而導(dǎo)致買受人很難通過銀行貸款以履行付款義務(wù)。因此，如果商品房或房屋買賣合同中明確約定買受人通過銀行貸款的方式付款，現(xiàn)因房產(chǎn)新政調(diào)整不能獲得銀行貸款，造成買受人無(wú)力支付購(gòu)房款的，屬于不可抗力。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)新政中的限貸政策調(diào)整應(yīng)該屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并不直接導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橘?gòu)房行為本來(lái)就是一個(gè)商業(yè)投資行為，所以買受人就應(yīng)該承擔(dān)正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)新政中的限貸政策調(diào)整屬于情勢(shì)變更。《合同法解釋(二)》第26條確立了我國(guó)合同法情勢(shì)變更的原則。合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

房地產(chǎn)新政是國(guó)家行政機(jī)關(guān)頒布的行政性決定，實(shí)際上房地產(chǎn)政策的頒布實(shí)施并不必然導(dǎo)致私人經(jīng)濟(jì)糾紛，房地產(chǎn)政策的調(diào)整與融入需要一個(gè)理解和適用的過程，大家如果在這期間起了房地產(chǎn)買賣糾紛建議咨詢相關(guān)專業(yè)律師，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。