2012年3月,王某購買了謝某的一套住房,買賣雙方簽訂《存量房屋買賣合同》,其中明確約定了交易房屋的相關情況、成交價格等,但是對房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等細節都沒有涉及。

在支付了相應購房款項后,雙方于同年6月4日辦理了房屋過戶手續。手續辦完,王某認為房子就是自己的了,一心想著等過段時間直接入住。可當同年7月18日,當雙方辦理完房屋的交接手續,王某準備入住時,卻發現房屋內原來的坐便器、燃氣灶,甚至地板都已不見,屋內一片狼藉。原來,房子過戶后到交接前的這段時間內,賣房人謝某陸續把原來房內安裝的燃氣灶、座便器等物品搬走,甚至還拆除了房內的木地板、窗簾桿等部分裝修及附屬設施。

王某隨即找到謝某表示抗議,可謝某卻振振有詞,認為既然合同沒有約定附屬設施設備、裝飾裝修等歸王某所有,那他就有權拆除并拿走這些設施設備。為此,雙方發生爭議,并起訴到了法院。

法庭上,買房人王某提出,當初看房時,房間內就有上述相關設施,在此基礎上才商議價格簽訂了買房合同,那么房屋內的生活必需設施設備理應隨著房屋性質的轉移而轉移,一并由王某享有所有權。謝某擅自將房屋內生活必需設施設備拆走,屬于沒有完整、適時的按照約定交付房屋,且導致買房人不得不重新進行裝修,并購買必需設施設備才能入住,導致王某不得不繼續租房而產生租金損失。據此,要求謝某賠償再次裝修損失費和繼續租房的租金損失共計6.9萬余元。

而謝某則辯稱,雙方簽訂的房屋買賣合同及附件都沒有約定出售的房屋包括附屬設施設備,雙方買賣的標的僅僅是涉案房屋本身,因此自己有權利拆除并拿走附屬設施設備,不同意王某的訴訟請求。

一審法院審理后,根據證據情況并綜合考慮裝修項目的必要性、被告拆除的裝修物及附屬設施的折舊等因素,酌情確定具體賠償數額,判令謝某賠償王某裝修損失費、租金損失費共計3萬元。謝某不服,上訴到市第三中級人民法院,經法官反復做工作,雙方達成調解協議,由謝某賠償王某裝修損失費、租金損失費共計2.4萬元。

法官評案

舊房買賣應明確裝修歸屬

對于這起案件,北京市三中院民二庭法官王*寧介紹說,近年來,隨著二手房交易的增多,二手房交易市場存在的管理混亂、誠信缺失等現象紛紛涌現。因此,在進行房屋交易的過程中,買方更應該提升法律保護意識,盡可能考慮周全;賣方則應該加強誠信意識,在不違反公序良俗的前提下維護自身合法權益。

上述王某與謝某一案中,雖然合同對交易房屋的裝修條件、附屬設施等都沒有進行約定,但根據二手房交易的一般習慣,與房屋已經形成附合的裝修物及滿足房屋基本使用需求的設施應當與房屋一并交付買方,而賣房人謝某卻拆除了附合裝修物及設施,影響涉案房屋的正常使用,使得買房人王某為恢復涉案房屋的使用條件,不得不對涉案房屋進行必要的裝修。因此,法院最終支持了王某的索賠要求,綜合涉案因素酌情確定了賠償數額,同時還部分支持了王某的租金損失。

針對此案暴露出的問題,王*寧法官提示,買賣雙方在簽訂房屋買賣協議的時候,應盡可能的對房屋的附屬設備設施等房屋本體之外的標的歸屬進行明確約定,并以書面形式寫入合同,以免將來產生不必要的糾紛。一旦產生了上述糾紛,受損失方應盡可能的保留好對房屋裝飾裝修產生的票據,好制作相應的修繕費用明細,對當事房屋受損狀況進行相應的證據保全或者通過照片進行證據固定。在受損證據收集完畢后,委托專業的鑒定機構對所受的損失進行及時專業的評估,提高自身受損證據的權威性,以免舉證不能導致自身損失的擴大。