一、怎么確定房屋征收中的評估報告是否合法？

第一，判斷出具評估報告的主體即評估機構(gòu)和評估工作人員是否具備相應(yīng)的從業(yè)資格。根據(jù)《房地產(chǎn)評估機構(gòu)管理辦法》第二十五條的規(guī)定房地產(chǎn)估價機構(gòu)需在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。其中，暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事城鎮(zhèn)房屋拆遷房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估機構(gòu)分為一、二、三級，也就是說適格的主體應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)級別的資質(zhì)證書并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事業(yè)務(wù)，此外其還需取得營業(yè)執(zhí)照。同時，以評估機構(gòu)名義開展評估活動并出具評估報告的評估師，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過登記注冊，取得注冊房地產(chǎn)估價師證書。

第二，判斷選擇評估機構(gòu)的方法是否合法。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選擇;協(xié)商不成的通過多數(shù)決定或者隨機選定來確定。也就是說協(xié)商自主選擇是法定的方式，以前由征收人指定的做法是不具有合法性的。

第三，判斷房屋征收評估報告的內(nèi)容和形式是否符合法律的規(guī)定。內(nèi)容方面，評估機構(gòu)應(yīng)該堅持客觀、公正、獨立的原則，不受任何第三方的不法干擾，按照市場比較等估價方法，同時符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的要求，“對被征房屋價值的征收補償，不得低于房屋征收決定公告之日與被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。

第四，判斷評估報告的產(chǎn)生程序是否合法。評估機構(gòu)接受委托后，應(yīng)當(dāng)依次進行如下工作：(1)實地查勘形成記錄，并讓房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)評估師簽字或者蓋章;(2)提供分戶的初步評估結(jié)果并進行公示;(3)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告;(4)對被征收人或房屋征收部門提出的疑問進行解答;(5)對提出評估復(fù)核請求的，應(yīng)當(dāng)告知評估結(jié)果。可以說，未按上述流程操作而產(chǎn)生的評估結(jié)果是具有程序瑕疵的。

第五，判斷評估報告是否超出了有效期限。通常情況下，評估報告的有限期是一年，期限屆滿后自動失效。

第六，判斷是否將分戶評估報告送達給被征收人。將分戶評估報告送達被征收人是必經(jīng)程序，若不進行送達不但損害當(dāng)事人的知情款，也實際上剝奪了其提出異議的權(quán)利。

綜上所述，對于確定房屋征收評估報告是否合法需要從房屋征收的評估報告中該評估機構(gòu)是否具有資質(zhì)，而且也要判斷選擇的評估機構(gòu)的方法是否合法，而且評估報告應(yīng)該是有一個有效期限的，期限屆滿后自動失效。

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