一、關于房產及土地使用權的新規定的法律依據有哪些?

關于房產及土地使用權的新規定的法律依據有：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，規定“受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書”，這是物權法推出之后，國土資源部根據物權法制定的首個土地調控新政。

二、司法解釋

我國土地出讓金制度的初步形成應該從1988年的《憲法》修正案算起。其實在1987年11月，全國很多城市都開展了土地出讓制度改革試點，先后制定和頒布了地方性的土地使用權出讓有關條例或規定。但直到1988年《憲法》修正案規定“土地的使用權可以按照法律的規定轉讓”，才為土地使用權的合法出讓掃清了根本上的障礙。這一全國性的法律開始頒布實施，標志著土地使用權出讓正式納入制度化和法制化的軌道。

此后的《土地管理法》修改議案和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，都對土地使用權出讓、轉讓、出租等問題進行了嘗試性的規定，并要求相對成熟的城市先行開展城鎮國有土地使用權的出讓和轉讓試點。

1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》對土地出讓的方式做出了明確規定：土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式;商業、旅游、 娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。這些法律法規的修訂和制定為土地出讓制度提供了法律保障，健全了有關方面的法律法規體系。至1994年上半年， 全國所有省、區、市已全部試行土地出讓金制度。土地市場在雙軌制的模式中運行，市場機制形成的地價比例在逐步上升，除出讓外，還出現以補地價的形式改變原行政劃撥性質及土地使用權抵押、作價人股等形式。但是，由于該法沒有對拍賣、招標等方式進行嚴格規定，協議出讓成為了各級地方政府在土地使用權出讓的實際操作中最為常見的方式。

經過數年的實踐，按照協議方式出讓土地使用權暴露出大量問題，尋租現象、 “暗箱操作”、國有土地收益流失現象頻繁。在1999~2000年開展的全國土地證書年檢過程中，查出非法占用、轉讓、出租、抵押和改變用途的用地51萬多宗，分別作了補辦手續、限期拆除、罰款等處罰，補交土地收益(含出讓金)15億元， 補交稅款1億多元。為此，2001年4月30日國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》規定：商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃發布后，同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政管理部門依法以招標、拍賣方式提供;國有土地使用權招標拍賣必須公開進行，要嚴格限制協議用地范圍;確實不能采取招標拍賣方式的，方可采用協議方式。采用協議方式供地的，必須做到在地價評估基礎上，集體審核確定協議價格，協議結果向社會公開。

以兩個標志重要政策出臺的文件為界，我國土地出讓金制度表現出了產生、 初步發展和深人調整三個明顯的階段性特征：1990年國務院頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(即55號令)，改變了過去單一 的行政劃撥供地制度，宣告了我國土地出讓金制度的確立。但之后的十多年里， 行政劃撥仍是最主要的供地方式，2000年之后土地出讓的比例才開始攀升，但劃撥仍是主要的供地方式之一，土地使用制度的二元化特征明顯，在出讓土地中，協議出讓占據著主導地位。到2002年國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(即11號令)叫停沿用多年的協議出讓經營性土地，這種情況才出現轉機，之后招拍掛出讓方式日益擴展，成為近幾年來影響最大的供地方式。

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》要求全國范圍內經營性土地出讓全部實行招標、拍賣、掛牌制度(以下簡稱“招拍掛”制度)，其他土地的供應計劃公布后，同一宗土地有兩個或兩個意向用地者的，也要采用“招拍掛”的方式出讓土地。2003年6月，國土資源部發布《協議出讓國土使用權規定》，對協議出讓的范圍、程序和價格等全過程都做了非常嚴格具體的規定：以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和;有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。2004年10月，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 再次強調“禁止非法壓低地價招商”，要求省級政府要依照基準地價制定并公布協議出讓土地最低價標準;協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低于最低價標準。

2007年10月9日國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，規定“受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書”，“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。”這是物權法推出之后，國土資源部根據物權法制定的首個土地調控新政。

至此，國土資源部通過出臺《劃撥用地目錄》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》、《關于發布實施(全國工業用地出讓最低價標準)的通知》和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》這五個部門規章，完成了對城鎮國有土地總體供給及出讓方式的規范，也實現了土地出讓金制度的深入調整。同時在很大程度上維護了社會公眾利益，遏制了土地使用權出讓過程中滋生的腐敗現象。上述法律法規構成了我國土地使用權出讓制度的法律框架，現階段我國土地使用權的出讓基本上是在這個比較完備的法律框架下進行的。

根據我國的法律規定，城市土地是屬于國家所有，農村土地屬于集體所有，但國家為了經濟開發和建設，可以將土地的使用權通過一定的方式和形式進行轉讓，在進行土地轉讓的時候，應當根據法律規定的相關情況進行報備和審批。具體的土地使用權的有關認定及辦理轉讓程序以土地管理部門的認定為準。

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