一、地下室土地使用權(quán)的法律規(guī)定是什么？

地下室土地使用權(quán)的法律規(guī)定主要是：

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

二、法條簡(jiǎn)述

住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)(規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù))的產(chǎn)權(quán)由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，推定其產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)房者共有。該觀點(diǎn)的依據(jù)在于：其一，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車(chē)庫(kù)不可能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，地下車(chē)庫(kù)所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費(fèi)的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。其二，地下車(chē)庫(kù)作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如同道路、管線(xiàn)一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車(chē)庫(kù)，是他的法定義務(wù)，該地下車(chē)庫(kù)不能面向社會(huì)公眾開(kāi)放以謀取私利，而是為了滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車(chē)位。《物權(quán)法》第74條第二款采用的就是“約定說(shuō)”，但是對(duì)沒(méi)有約定或約定不明情形下如何處理，物權(quán)法并沒(méi)有作出規(guī)定。

三、有關(guān)地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的法律規(guī)定

(一)《物權(quán)法》出臺(tái)前，確認(rèn)地下建筑物的所有權(quán)歸屬問(wèn)題沒(méi)有明確的法律依據(jù)。

從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問(wèn)題卻缺乏法律依據(jù)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，未包括地下建筑物。《城市房地產(chǎn)管理法》第二條：“本法所稱(chēng)房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書(shū)，必須要到房地局登記，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無(wú)權(quán)對(duì)此立法。

現(xiàn)在有很多的小區(qū)在建造的時(shí)候都會(huì)考慮到小區(qū)公共區(qū)域不夠居民停車(chē)或者正常的通行使用，而專(zhuān)門(mén)建設(shè)了很多地下室的空間來(lái)節(jié)省地上的空間，但是地下室與人們購(gòu)買(mǎi)的正常房屋并沒(méi)有直接聯(lián)系，所以使用權(quán)的問(wèn)題就需要建筑公司與當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行協(xié)商。

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