國(guó)有劃撥土地使用權(quán)能否拍賣(mài)

國(guó)有劃撥土地的使用權(quán)原則上是不能拍賣(mài)的，是屬于違法的，土地屬于國(guó)家，個(gè)人禁止交易，轉(zhuǎn)讓。可以先上繳土地，由土地資源管理局來(lái)進(jìn)行重新劃撥。 程序要先申請(qǐng)，需要有充足合適理由，并繳納一定費(fèi)用。涉及拍賣(mài)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)事宜,必須由國(guó)土資源局批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。因此不經(jīng)人民政府審批轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是違法的，當(dāng)然也是無(wú)效的。當(dāng)前，存量土地中還有大量的劃撥土地使用權(quán)，很多當(dāng)事人在簽訂劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但這種轉(zhuǎn)讓只要未經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)都是無(wú)效的。人民法院受理的各類(lèi)案件中，有大量的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案或者是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行案。審理這類(lèi)案件，人民法院一來(lái)不能認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，二來(lái)不能直接裁定轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。人民法院具有至高無(wú)上的司法審查權(quán)，但司法審查權(quán)不能代替政府的行政審批權(quán)。因此人民法院在本案的執(zhí)行過(guò)程中未經(jīng)人民政府審批直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是違法的。

人民法院在執(zhí)行過(guò)程中，主要依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三條：人民法院拍賣(mài)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對(duì)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的拍賣(mài)進(jìn)行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。同時(shí)《拍賣(mài)法》第八條規(guī)定：依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拍賣(mài)前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)。從以上規(guī)定不難看出，無(wú)論是當(dāng)事人自行轉(zhuǎn)讓還是人民法院裁判轉(zhuǎn)讓都必須經(jīng)過(guò)人民政府審批才合法有效。

針對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的執(zhí)行，最高人民法院已經(jīng)有了明確的定論，[2005]執(zhí)他字第十五號(hào)《最高人民法院對(duì)安徽省高級(jí)人民法院的復(fù)函》中表示：執(zhí)行劃撥土地使用權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)事先征得土地管理部門(mén)的同意。至此，關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行在人民法院和土地管理部門(mén)爭(zhēng)論多年的問(wèn)題終于有了一個(gè)統(tǒng)一的調(diào)子。

至于操作程序，原國(guó)家土地管理局關(guān)于貫徹《城市房地產(chǎn)管理法》若干問(wèn)題的批復(fù)(1995年3月11日)中對(duì)如何具體操作《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條作出明確的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，由該部門(mén)審查并報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。這是因?yàn)椋祟?lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批，實(shí)質(zhì)是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批，房屋能否轉(zhuǎn)讓取決于該房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓能否得到批準(zhǔn)。只有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓先行獲得批準(zhǔn)后，權(quán)利人才能按照其他有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。所以張某在劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)政府審批的情況下，不能直接辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)首先審批土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)玫秸脚鷾?zhǔn)后，才能辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。執(zhí)行這一規(guī)定有助于保護(hù)當(dāng)事人的利益，因?yàn)橐坏┩恋剞D(zhuǎn)讓得不到審批，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會(huì)給當(dāng)事人造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓方重點(diǎn)提示兩點(diǎn)內(nèi)容：

一是由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓方與出讓方簽訂出讓合同，辦理土地出讓手續(xù);

二是由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓方按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%繳納土地出讓金，以前是按照基準(zhǔn)地價(jià)的40%繳納土地出讓金，而市場(chǎng)評(píng)估價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)。

在對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)有異議的時(shí)候，是不能夠進(jìn)行任何私人的不符合規(guī)則的行為的，國(guó)有土地的劃分權(quán)力，只能由國(guó)土資源局來(lái)決定的。而且對(duì)于國(guó)有土地的使用權(quán)，我們都是需要先申請(qǐng)，遞交充分的證明材料才能夠使用的，個(gè)人是完全不能夠私自交易或者轉(zhuǎn)讓的。

如何進(jìn)行國(guó)有土地出讓,國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓的程序是怎樣的

國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記怎么辦理？

什么是國(guó)有土地使用證,國(guó)有土地使用證重要嗎