許多工程還在建造的時候就因為資金的問題可能面臨沒有經(jīng)濟支撐而需要停工的危險，所以在此基礎(chǔ)上建筑方會做出的選擇就是將自己現(xiàn)有的財產(chǎn)進行抵押獲得貸款，而建筑方能夠抵押的就只有土地使用權(quán)。那么，在建工程抵押土地使用權(quán)的條件是什么？

一、在建工程抵押土地使用權(quán)的條件是什么？

土地使用權(quán)部分。對于抵押物范圍包括整宗土地使用權(quán)還是僅僅為在建工程已完工部分所分攤的土地份額，同樣存在兩種觀點。一種觀點是將在建工程已完工部分所分攤的土地份額視為抵押物，在建工程占用范圍內(nèi)的土地面積及價值應(yīng)按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進行分攤，不得將該在建工程占用范圍內(nèi)的全部土地列入抵押范圍。另一種觀點是以整宗土地使用權(quán)不可分割作為抵押物。筆者贊同將整宗土地使用權(quán)作為抵押物，按房屋面積比例對土地進行份額分攤的做法，不符合土地使用規(guī)律，其分攤的份額無法在實地得以體現(xiàn)，因此不具備實際意義。銀行在辦理在建工程抵押貸款時應(yīng)把握在建工程及土地使用權(quán)整體作為抵押物的原則，在抵押登記時應(yīng)將整宗土地使用權(quán)納入抵押登記的范圍，而不應(yīng)按分攤份額登記。

《擔(dān)保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權(quán)法》出臺前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。

2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。

3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

把握問題

(一)在建工程抵押范圍的界定。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用權(quán)兩部份。

建筑物

建筑物部分。在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務(wù)中均未統(tǒng)一。一種觀點認為，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時已經(jīng)完工的部分。另一種觀點認為在建工程抵押物應(yīng)包含尚未完工部分在內(nèi)的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：

(1)在建工程抵押權(quán)屬于房地產(chǎn)期權(quán)，其性質(zhì)不同于《擔(dān)保法》上的房地產(chǎn)抵押權(quán);

(2)在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程;

(3)房地產(chǎn)項目在整體建成前無法實現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實際控制的經(jīng)濟價值;

(4)僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當(dāng)然，銀行在確定抵押物價值時，應(yīng)剔除尚未完工部分抵押物所需繼續(xù)建造的資金。即抵押物實際價值等于擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。

綜上所述，如若說還在建造的工程因為資金缺乏而被強迫暫停肯定會遭受非常大的損失，所以在緊迫的時刻想要用比較有價值的土地來抵押就需要符合上述條件向銀行申請才能得到貸款的資金。

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