案例一，房東以房客違反合同拖欠租金和物業費用為由，提前解除合同，租期未到，房東就把房客的東西全都清了出來。但房客才裝修不久的店面，花了不少裝修費，誰來承擔這些損失呢?案例二，房客拖欠房租，但房東的店面卻無合法批建手續，那么房東能討回房租嗎?

【案例一】

房客違約，被“掃地出門”

法院判令房東賠償房客裝修損失60%

2007年11月一天，麗-婷租下的湖濱六里一間店面被房東換掉了鑰匙，且店內所有物品被房東搬進車庫里，可是租期還沒有到。被如此“掃地出門”，麗-婷心有不甘，于是就把房東小西告上法庭。

原來在2005年8月28日，麗-婷和小西簽訂一份房屋租賃合同和補充協議，約定由麗-婷向小西租賃位于湖濱六里一間店面，月租1400元，押金1400元，租期自2005年10月5日至2010年10月5日;租賃期間，麗-婷應負擔水電費、有線電視費、衛生費、小區管理服務費等費用;租期內雙方均不得借故解除合同，違約方必須雙倍賠償對方損失。

合同簽訂后，麗-婷支付押金，并交清自2005年10月5日至2008年1月5日的房屋租金，請人裝修店面以備經營。

然而2007年6月，房東小西被所在小區物業起訴，法院判令小西應當繳清物業管理費和公共維修金。小西說，這場官司是房客違約造成的，房客從沒有交過物業費，才導致自己被物業起訴，最后還要替房客墊付數千元物業費和水電費。于是同年11月16日，小西鎖了店面，請搬家公司把麗-婷店內東西搬了個精光，并全部堆放在地下車庫。

麗-婷認為，小西將店面關閉，導致她無法營業，應該賠償她雙倍裝修費用。

思明區人民法院一審認為，麗-婷承租店面后長期未繳納水電、物業管理等費用，其主觀上具有惡意性，小西有權解除與她簽訂的租賃合同，但小西強行終止租賃合同欠妥，應賠償麗-婷裝修損失并退還多收取的2007年11月16日至2008年1月5日的租金。鑒于麗-婷違約在先，可酌情減輕小西的賠償責任，故法院判令房東小西應賠償裝修損失的60%，小西須返還麗-婷租金和押金合計3869元，并賠償裝修損失9769元。

【案例二】

違建房屋，討不回房租

房東無法證明對房屋擁有所有權或使用權，租賃合同無效

2006年10月18日，阿-旺和小曾簽訂一份《房屋租賃合同書》，約定由阿-旺將位于思明區后埭溪路一間105平方米的店面出租給小曾，月租金3000元，租期15年;并約定小曾拖欠租金半個月以上，阿-旺有權解除租賃合同，收回房屋及追回所欠租金、違約金。