民事主體在購(gòu)買房屋之后，可以按照自己的意愿，決定是否買賣、轉(zhuǎn)讓或者是租賃房屋，若是選擇租賃房屋的，雙方當(dāng)事人需要按照既定的規(guī)定，在平等的基礎(chǔ)之上，協(xié)議擬定并簽署房屋租賃擔(dān)保合同書，根據(jù)社會(huì)實(shí)際，此種類型的合同德內(nèi)容是怎樣的呢?

一、房屋租賃合同保證金的法律依據(jù)

在我國(guó)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百一十八條規(guī)定“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”

這一條法律規(guī)定里提及了幾個(gè)常見的名詞，如保證金、訂約金、押金或者訂金等，根據(jù)該法條里的規(guī)定可知，提及的類似名詞如果沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，那么無(wú)法適用定金罰則，因?yàn)槎ń鹗欠ǘǜ拍睿溆刑厥獾姆啥x無(wú)需在合同約定里再解釋定金的權(quán)利，而類似該法條里提及的其他名詞屬于當(dāng)事人之間的約定所使用的詞語(yǔ)，不具有法律規(guī)定的應(yīng)有之義，所以需要當(dāng)事人細(xì)化，反過(guò)頭來(lái)說(shuō)，履約保證金也是如此，那么下文來(lái)看一下在房屋租賃合同里常見的履約保證金(或者押金，下文如無(wú)說(shuō)明視為等同詞語(yǔ)使用)是如何約定的，以及該類約定對(duì)合同當(dāng)事人一方維權(quán)時(shí)是否帶來(lái)的弊端。

二、保證金在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用

1、履約保證金(常見的稱呼如押金、訂金、留置金、保證金等)是擔(dān)保承租人按租賃合同履約的單方擔(dān)保。如果在租賃合同中有諸如“乙方因自身原因未經(jīng)甲方同意擅自解除合同的，乙方的保證金及利息不予返還”等特別約定，此處約定的保證金實(shí)際上是一種履約保證金。

2、履約保證金屬于金錢質(zhì)押，在簽訂合同或履約保證金條款時(shí)成立，當(dāng)正式交付給出租人時(shí)生效。一般情形下履約保證金以補(bǔ)償功能為主，懲罰功能為輔，即履約保證金主要用來(lái)補(bǔ)償違約后約定的違約金額度不足的問(wèn)題，但也有法院判決承認(rèn)履約保證金的懲罰功能。

3、房屋租賃合同中履約保證金條款未明確約定履約保證金具備定金功能的，不能發(fā)揮定金的效力。定金是合同雙方的擔(dān)保，當(dāng)約定一方交付給另一方一定數(shù)額的金錢后，另一方不履行合同義務(wù)需雙倍返還，交付金錢的一方不履行義務(wù)的無(wú)權(quán)要回，此種規(guī)定體現(xiàn)的就是定金的效力。

4、房屋租賃合同中履約保證金擔(dān)保范圍沒(méi)有明確約定的費(fèi)用(如租金)，當(dāng)發(fā)生承租人拖欠的情形，如出租人無(wú)法證明其損失已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)履約保證金保證的金額的，出租人不能直接沒(méi)收履約保證金。

5、履約保證金條款可以約定租賃合同履行完畢后，出租人拖延退還履約保證金應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或者直接約定在合同臨近終止時(shí)承租人有權(quán)以履約保證金抵付相同數(shù)額的租金。

6、承租人可以約定履約保證金的抵扣順序，在同時(shí)拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、租金和遲延支付租金的違約金時(shí)，如承租人沒(méi)有約定先抵扣欠付的租金，那么存在出租人首先沖抵物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)后，由于欠付的租金依然存在，違約金將持續(xù)產(chǎn)生;在欠付的租金和違約金達(dá)到一定金額時(shí)，很可能達(dá)到租賃合同約定的因拖欠租金過(guò)多而導(dǎo)致出租人解約的條件。

需要雙方在平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行擬定，若存在欺詐現(xiàn)象，可以向人民法院提出撤銷的請(qǐng)求。一般來(lái)說(shuō)，合同在經(jīng)雙方簽訂之后，就會(huì)具有法律效力，若稱他方實(shí)施了欺詐行為，則需要拿出證據(jù)。

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