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寧波
拆遷談判中有哪些問題是無法回避的？
一、拆遷談判中有哪些問題是無法回避的?
1、拆遷已經出租的房屋，應該怎樣解決補償安置問題?
拆齊納已經出租的房屋，除了應解決被拆遷人的補償問題以外，還應解決出租人的安置問題。為此，拆遷人、被拆遷人及房屋承租人之間應訂立拆遷補償安置協議，對補償安置事宜作出約定。拆遷人應支付給房屋承租人補助費、提供周轉房或支付臨時安置補助費。
被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實施房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆人應當與原房屋承租人重新訂立租賃合同。
2、拆遷補償款應歸誰所有?
征地補償款包括土地補償款、安置補助款、青苗補償款、其他土地附著物補償款等。
(1)土地補償費歸農村集體經濟組織所有。
(2)安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。
(3)地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。
3、拆遷已設定抵押的房屋，應如何保護抵押人的權益?
拆遷已設定抵押的房屋時，應注意對抵押人利益的保護。抵押權人對被拆認所得的拆遷補償金享有優先受償權。為此，抵押權人可以和被拆遷人協商，以拆扦補償金提前償還債權人，或將補償金向公證處提存。抵押權人也有權請求法院對補償金采取保全措施。采取房屋產權調換的方式補償的，用于調換的房屋應作為抵押物。債權人和被拆遷人可以重新訂立抵押合同，并辦理抵押登記。
4、拆遷非居住房屋，拆遷人應該賠償哪些損失?
拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式，與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋。貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的安置重建價 相應的土地使用權取得費用。
除此之外，還有一些其他補償:
(1)按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。
(2)無法恢復使用的設備，按重置價結合成新結算的費用。
(3)因拆遷造成停產、停業的，適當補償。
(4)其他非居住房屋、住房房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當地有關國家建設征地的財物補償標準執行。
實際上，拆遷談判肯定是有一定的技巧的，工作人員如果一板一眼的就按照政府政策和被拆遷戶進行談判，有的時候是很難打消被拆遷戶的這種抵觸心理的。特別是拆遷農村自建房，在拆遷談判當中無法回避的問題相對來說就多了，因為很多農民沒有法律意識的。
拆遷安置補償費如何計算？
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