一、房屋轉(zhuǎn)租是否使用買賣不破租賃？

不能使用，而且租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，取決于租戶與房東的具體約定。

所謂買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。具體規(guī)定可見于《合同法》229條。

我國合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對(duì)新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時(shí)，承租人得以租賃權(quán)對(duì)抗新所有權(quán)人，這在法理學(xué)上稱之為“買賣不破租賃”。

租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，取決于租戶與房東的具體約定，建議自己再仔細(xì)審閱合同中關(guān)于是否允許轉(zhuǎn)租的具體條款。

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這里規(guī)定的規(guī)則是：

1、承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

2、規(guī)定買賣不破租賃的兩個(gè)例外：一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，買賣不破租賃原則不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可以買到租賃房屋的所有權(quán)，并且實(shí)際占有，解除原來的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

3、如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

結(jié)合上面所說的，轉(zhuǎn)租本就是屬于不合法的行為，而且這種行為也會(huì)傷害到出租者的利益，同時(shí)也不會(huì)受到法律的保護(hù)，同時(shí)出租者和承租者制定違約條款的時(shí)候就要說明清楚轉(zhuǎn)租的行為，這樣才能保障各自的利益不受到損失，從而不會(huì)引起糾紛。

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