一、不適用的買賣不破租賃原則的有幾種

我國《合同法》確立了“買賣不破租賃”原則，目的是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。但是當(dāng)租賃權(quán)和抵押權(quán)并存時(shí)，兩者的對(duì)抗關(guān)系原則上依照兩項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的先后順序確定，成立在前的權(quán)利可以對(duì)抗成立在后的權(quán)利。具體來說，“買賣不破租賃”的例外情況大致存在以下三種：

1、先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋明確規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)房屋的處分權(quán)。因此，其所有人在被查封的房屋上設(shè)定的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)無效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也明確規(guī)定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的房屋，不適用該原則。

企業(yè)破產(chǎn)程序是由《企業(yè)破產(chǎn)法》這一特別法調(diào)整的，租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定處理。而破產(chǎn)程序的特點(diǎn)之一，就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產(chǎn)程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變更所有權(quán)人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。

通過上述分析，我們應(yīng)該明白，今后在租賃或者買賣房屋時(shí)，對(duì)房屋的權(quán)屬狀況、抵押、查封狀況應(yīng)進(jìn)行全面的了解，避免遭受不必要的損失。

二、買賣不破租賃的適用條件

適用買賣不破租賃的條件是：

一是租賃合同已成立生效;

二是租賃物已交付承租人;

三是租賃物所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間;

四是出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與第三人。

具備以上條件，即使買受人不知道租賃合同關(guān)系存在，租賃關(guān)系仍然可以對(duì)抗買受人。

房屋在先租賃后買賣的情況下，可能會(huì)適用買賣不破租賃原則，這是對(duì)承租人利益的保護(hù)，當(dāng)然前提也是要滿足條件，否則的話也不能適用。當(dāng)然，我們也要注意，實(shí)踐中即使存在先租賃后買賣的情況，但也有例外的情況，也就是不適用買賣不破租賃原則的情況。

房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？