一、規(guī)避買賣不破租賃與欺詐的方法有什么?

規(guī)避此欺詐的一個(gè)可行方案是：通過立法，將經(jīng)過登記備案的房屋租賃合同賦予其物權(quán)效力，而沒有經(jīng)過登記備案的房屋租賃合同則僅具有債權(quán)效力。如此一來，要想取得物權(quán)效力，使用“買賣不破租賃”規(guī)則，就必須對房屋租賃合同進(jìn)行登記;而沒有經(jīng)過登記，則僅具有對內(nèi)效力即債權(quán)效力，不具有對外效力，不能適用“買賣不破租賃”規(guī)則。這樣，消費(fèi)者在買房時(shí)就可以去房屋租賃合同登記備案機(jī)關(guān)查詢相關(guān)房屋的出租情況，從而有效避免此類欺詐的發(fā)生。

二、適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)椋耙跃幼I業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)，各國立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

在辦理了租賃手續(xù)后也是需要簽訂租賃合同，那么在合同中也是會(huì)寫明雙方的權(quán)利以及義務(wù)，為了更好的保障租賃方的權(quán)益國家也是規(guī)定了在房屋租賃期間及時(shí)房屋的所有權(quán)發(fā)生了改變后也是不會(huì)影響租賃合同的履行，如果出租方強(qiáng)制收回房屋也是可以通過法律方式來維權(quán)。

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的