隨著國家宏觀調(diào)控政策力度的加大，我國房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價降幅較快，導(dǎo)致購房者要求退房事件紛紛發(fā)生。那么，根據(jù)法律的規(guī)定，商品房交付使用的條件有哪些呢?而在一般情況下，房價下跌購房者能否要求退房呢?律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

一、商品房交付使用的條件有哪些

商品房交付使用的條件是指在簽訂商品房買賣合同后，作為標(biāo)的物的商品房在具備哪些要求后出賣人即可將其交給買受人占有。

建設(shè)部2001年頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》第五章規(guī)定了商品房的交付，其中第三十條原則規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按其交付給買受人。三十一至三十五條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時的一些義務(wù)(如樣板房問題、提供住宅商品房的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、商品房測繪等)，其中交付使用最嚴(yán)格的條件是商品房項目的竣工驗收，因為竣工驗收是行政法規(guī)對于商品房交付使用的強制性規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。

二、房價下跌能否退房

一般，只有在開發(fā)商違約的情況下，購房者才可以要求解除合同，要求退房。見下：

1、不履行合同與誠實信任原則相悖。

誠實信任是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時誠實并不欺不騙，締約后守信并自覺履行。因此無論是開發(fā)商，還是購房者，都應(yīng)該講誠信。

2、購房者不履行合同，也無權(quán)依法解除合同。

解除合同的方式有協(xié)議解除和法定解除，協(xié)議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍δ履行;

(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他Υ約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

(5)法律規(guī)定的其他情形。

購房者似乎可以利用(2)、(3)、(4)項，使其符合所要求的表象條件，但關(guān)鍵的是，根據(jù)法律規(guī)定的解除選擇權(quán)是專屬于守約方的。因此，即使購房者不履行合同，也無權(quán)適用法定解除條件。

3、能履行的合同違約后也應(yīng)繼續(xù)履行。

在法理上，根據(jù)合同是否履行與履行狀況，違約行為可分為合同的不履行和不適當(dāng)履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對方可以選擇繼續(xù)履行或解除合同，而不履行方無權(quán)毀約。

4、即使合同解除也要賠償損失。

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。從法律規(guī)定來看，合同解除后約定違約金低于開發(fā)商損失的，開發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額。可見，即使合同解除，購房者也要賠償相當(dāng)于開發(fā)商的損失。

通過上文的介紹，您應(yīng)該已經(jīng)知道，商品房必須要經(jīng)過嚴(yán)格的驗收程序才能交付使用，此點希望您在購買商品房時加以注意。我們當(dāng)中很多人，可能一生只能買一處房子，所以關(guān)于購房的細(xì)節(jié)等問題可能不是很清楚，所以當(dāng)您準(zhǔn)備購買商品房時，建議您最好時咨詢下專業(yè)的律師，有效的避免法律風(fēng)險。

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