二手房買(mǎi)賣(mài)中介糾紛怎么處理
1.定金糾紛
定金糾紛一直是房產(chǎn)糾紛中十分典型的代表。簽定合同時(shí)定金有必要以書(shū)面形式進(jìn)行約好才有法令效力,在合同法中適用定金罰則:給付定金一方假如不實(shí)行債款,無(wú)權(quán)請(qǐng)求另一方返還定金;承受定金的一方假如不實(shí)行債款,需向另一方雙倍返還定金。因此,關(guān)于定金的約好有必要全部,尤其是關(guān)于定金退回的適用狀況要進(jìn)行清晰約好。
2.一房二賣(mài)糾紛
規(guī)避一房二賣(mài)的呈現(xiàn),要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行防備:第一,購(gòu)房者要保證定金是交給給房屋所有權(quán)人也即是出賣(mài)人;第二,檢查出賣(mài)人的身份證明、房屋所有權(quán)狀況,較好將房屋所有權(quán)證書(shū)提存;第三,大宗買(mǎi)賣(mài)較好不要一次性付清;第四,及時(shí)做好網(wǎng)簽。
3.二手房買(mǎi)賣(mài)中承租人糾紛
許多買(mǎi)賣(mài)合同簽定完之后,通常因?yàn)槌凶馊私ㄗh優(yōu)先采購(gòu)權(quán),而致使原先的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,由此也造成了一系列的糾紛。購(gòu)房人在采購(gòu)房產(chǎn)時(shí)要對(duì)房屋的使用狀況進(jìn)行查詢(xún),假如有承租人存在,能夠請(qǐng)求承租人出具拋棄優(yōu)先采購(gòu)權(quán)的書(shū)面文件。
4.房屋質(zhì)量糾紛
房屋質(zhì)量糾紛是房屋交給之后購(gòu)房者常常遇到的疑問(wèn),質(zhì)量疑問(wèn)多見(jiàn)的有裂縫、滲漏、墻皮掉落等。房屋呈現(xiàn)質(zhì)量糾紛,有這么幾種解決辦法:第一,可向建造行政主管部門(mén)投訴;第二,洽談?wù){(diào)停;第三,向裁定機(jī)構(gòu)提起裁定;第四,憑借法令手段,保護(hù)自個(gè)正當(dāng)權(quán)益。
5.中介費(fèi)糾紛
通過(guò)中介簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同,因?yàn)榉N種因素,致使終究合同無(wú)法實(shí)行,想要回中介費(fèi),中介公司卻不退回,索要中介費(fèi)糾紛也是多見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛之一。這種狀況要具體疑問(wèn)具體分析,看一下致使合同無(wú)法終究實(shí)行的因素是不是是中介方面的因素導(dǎo)致的。簽定三方協(xié)議時(shí),能夠在協(xié)議中對(duì)中介費(fèi)的退回狀況進(jìn)行具體的約好,合同適用意思自治準(zhǔn)則,合同內(nèi)容不違背法令強(qiáng)制性規(guī)則,對(duì)合同簽定方均具有法令效力。
6.共有房產(chǎn)獨(dú)自處置糾紛
這種糾紛通常呈現(xiàn)在處置夫妻共同產(chǎn)業(yè)的狀況下,假如購(gòu)房者沒(méi)有有關(guān)經(jīng)歷,沒(méi)有事先進(jìn)行具體的查詢(xún),不看房產(chǎn)證,沒(méi)有相應(yīng)的警惕性,很可能面對(duì)著合同免除,無(wú)法采購(gòu)房產(chǎn)的法令危險(xiǎn)。因此,在采購(gòu)房產(chǎn)之前,一定要檢查房產(chǎn)證,問(wèn)詢(xún)產(chǎn)業(yè)是不是有共有聯(lián)系。
7.小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛
北京遠(yuǎn)郊區(qū)存在著許多的小產(chǎn)權(quán)房,這種房屋報(bào)價(jià)較低所以許多人采購(gòu),但是買(mǎi)賣(mài)這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋存在著巨大的法令危險(xiǎn)。首要,買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的做法是法令的制止性做法,一旦發(fā)生糾紛,賣(mài)房人假如想要回房產(chǎn),買(mǎi)賣(mài)合同通常狀況下會(huì)斷定無(wú)效,而交還房產(chǎn)。因此,小產(chǎn)權(quán)房不要買(mǎi)賣(mài)。
二、二手房買(mǎi)賣(mài)的注意事項(xiàng)
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
2、土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用,政府可無(wú)償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來(lái)年,對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證,只注重過(guò)戶(hù)手續(xù),而不注意是否存在租賃時(shí),買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃",也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視,也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定,買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
6、物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),其物業(yè)管理費(fèi),電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋,所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
7、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
8、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者,對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時(shí),單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
9、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),如在二手房貸款時(shí),為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù),即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
10、合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面,但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。
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