房產(chǎn)是每個家庭的一項重要的固定財產(chǎn)，往往花費了家庭的大部分積蓄，所以在買賣的時候格外的慎重，為了避免因為房產(chǎn)買賣出現(xiàn)糾紛而無法解決的現(xiàn)象，我國專門就房屋買賣登記這項事情在多部法律中都有明確的規(guī)定。那么房屋買賣登記方面的法律法規(guī)有哪些呢。

關(guān)于房屋買賣的過戶登記效力問題，我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章及司法解釋等是這樣規(guī)定的：

《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定：“集體所有的土地， 由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。單位和個人依法使用 的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。”由此 可知，無論是“確認(rèn)所有權(quán)”，還是“確認(rèn)使用權(quán)”，其前提條件都是“登記 造冊”和“核發(fā)證書”，都是強調(diào)以登記為取得所有權(quán)或使用權(quán)的成立要件。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三條規(guī)定：“國家依法對 土地實行登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任 何單位和個人不得侵犯。”此條說明，只有合法取得的土地所有權(quán)和土地使用 權(quán)才能得到法律的保護，而只有登記才是合法取得土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的 標(biāo)志;反之，未經(jīng)登記不能取得土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，也是無法獲得法律 保護的。第六條規(guī)定：“依法變更土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建 筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣以上人 民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行 土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)變更，自變更登記之曰起 生效。”從該條可以看出，土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更，只有經(jīng)登記才發(fā)生法 律效力。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十六 條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登 記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”該條的意思是，未經(jīng)登記取得登記 證書，不能取得土地使用權(quán)。

《土地登記規(guī)則》第二十五條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、 所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。”此條也明確表 明，登記為土地權(quán)屬變動的成立要件。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》) 第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府 房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政 府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核 實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”此處的“應(yīng)當(dāng)”應(yīng)理解 為強制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。第四十九條規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。”

《擔(dān)保法》第三十九條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂 立抵押合同”，第四十條規(guī)定：“當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登 記，抵押合同自登記之日生效”，由此得知，雙方若未簽訂書面抵押合同，便談不上抵押能夠發(fā)生法律效力。

《城市私有房屋管理條例》第六條第一款規(guī)定：“城市私有房屋所有 人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋 所有權(quán)證;房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理 所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”第九條第一款規(guī)定：“買賣城市私有 房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明和身份證 明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。”上述兩款中的“須”字，是“必須” 的意思，是強制性規(guī)范，當(dāng)事人買賣私有房屋必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)， 即未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效。

由此可見這方面的事情是多么的重要，在學(xué)習(xí)法律的知識的時候也需要仔細全面的了解，在遇到房屋買賣登記案件的時候也要將這些法律法規(guī)仔細的瀏覽一遍，確定在該起案件中應(yīng)該適用什么法律中的哪個條款才是最合適的。

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