雖說一房二賣中，賣方肯定是要對其中一方違約了，但在都簽訂了相應(yīng)的房屋買賣合同時，此時也是需要先對合同效力作出判斷，否則也無法輕易認定賣方就構(gòu)成違約。那實踐中賣方與兩個買方之間簽訂的一房二賣合同有效嗎?對此，律霸小編整理了相關(guān)資料，將在下文中為你做詳細解答。

一、一房二賣合同有效嗎

一房二賣，指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣人最主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。

在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。這種情形最為普遍。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。也就是說，合同的標的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

二、買房如何預(yù)防一房二賣

在購買房產(chǎn)時，需做到以下幾點，以保證自己的合法權(quán)益不受損害：

1、簽約前做好調(diào)查，明確欲購房屋的性質(zhì)，避免合同因此無效或者履行不能。

2、認真準備，細化合同條款，方便合同履行。

3、特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟途徑等條款，如明確“一房二賣”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對賣房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。

4、發(fā)現(xiàn)違約后，及時采取提起訴訟并申請訴前財產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。

5、在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實、準確，協(xié)助買賣雙方進行交易之前標的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。

“一房二賣”構(gòu)成違約后，承擔(dān)違約責(zé)任的方式由守約方選擇，且在條件允許的條件下，法院一般會判決支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請求，即賣房人不但要繼續(xù)履行與在先買房人的合同，還要承擔(dān)對后購房人的違約責(zé)任。

對房屋的購買與對一般商品的購買是不一樣的，此時需要完成過戶手續(xù)之后，才能真正獲得房屋的所有權(quán)。而要是賣方出現(xiàn)一房二賣行為，并且實際與兩個買方簽訂了一房二賣的合同，此時只要是在法律規(guī)定范圍內(nèi)進行簽訂的。

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