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我們?nèi)粘５暮芏嘈袨槎伎梢钥醋鍪且粋€(gè)合同，租賃房屋的是租賃房屋合同，購(gòu)房的是就是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，各種各樣的合同為我們限定了權(quán)利義務(wù)關(guān)系。現(xiàn)實(shí)中當(dāng)我們購(gòu)房的過(guò)程中簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同可能會(huì)因?yàn)橐恍┢渌蛩囟鴮?dǎo)致無(wú)效，對(duì)于這些房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律效應(yīng)會(huì)嚴(yán)重影響到當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，損害公平正義原則。

一、合同無(wú)效的情形

1、房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定："建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。"《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定："土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外"。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定："房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。"這就是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據(jù)這一原則，所有人處分自己的房產(chǎn)時(shí)，建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并處分。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓與不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效

《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。《民法通則》第七十八條規(guī)定："財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利"。《合同法》第二百三十條：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第一百一十八條規(guī)定："出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。"房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以同等條件，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

3、商品房預(yù)售違法，合同無(wú)效

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條：買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

5、無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條規(guī)定：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第五十八條下列民事行為無(wú)效：(一)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的。因此，無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

6、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

《民法通則》第十二條規(guī)定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng);其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第十三條第二款規(guī)定：不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng);其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第五十八條規(guī)定：下列民事行為無(wú)效：(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的。

《合同法》第四十七條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。”

7、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

《民法通則》第五十八條規(guī)定，下列民事行為無(wú)效：(四)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;《合同法》規(guī)定，第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：(二)惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益。

8、買(mǎi)賣(mài)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。上述法律條文是《城市房地產(chǎn)管理法》專項(xiàng)特別法規(guī)的禁止性規(guī)范，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。出售人應(yīng)當(dāng)對(duì)所出售的房屋擁有絕對(duì)的、無(wú)任何瑕疵的所有權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對(duì)的所有權(quán)，其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然無(wú)效。

9、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。上述法律條文是《城市房地產(chǎn)管理法》專項(xiàng)特別法規(guī)的禁止性規(guī)范，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律效應(yīng)

1、出賣(mài)人返還房屋價(jià)款，買(mǎi)受人返還房屋，涉及到房屋因買(mǎi)受人裝修增值部分出賣(mài)可適當(dāng)給予補(bǔ)償。

2、有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

4、因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

5、涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

總的來(lái)說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律效應(yīng)包括以上幾種，但是遠(yuǎn)不止以上內(nèi)容。我國(guó)法律規(guī)定，合同的內(nèi)容當(dāng)事人可以意思自治，但是并不意味著當(dāng)事人可以隨便的規(guī)定合同標(biāo)的內(nèi)容，不得違背法律的禁止性規(guī)定和侵犯第三人的合法權(quán)益。此外根據(jù)合同法的相關(guān)內(nèi)容，房屋買(mǎi)賣(mài)要求以書(shū)面的形式簽訂，這就表明口頭買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的。

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