二手房購房合同需要注意的5大事項:
一、房屋共有人問題:
1、房屋(是/否)存在共有權(quán)人。如存在共有權(quán)人,必須出書共有人同意出售的證據(jù)。
2、出賣人保證房屋不存在任何糾紛,如因共有權(quán)糾紛使房屋無法過戶,則賣房要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
二、房屋租賃關(guān)系的處理
1、房屋(是/否)存在租賃關(guān)系。承租人具有優(yōu)先購買權(quán),在同等條件下租賃人有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。
2、出賣人保證房屋的承租人不會因行使房屋優(yōu)先購買權(quán)而發(fā)生糾紛,如因該權(quán)利發(fā)生糾紛,出賣人應(yīng)承擔(dān)由此造成的違約責(zé)任,這點可在合同中標(biāo)注。
三、戶口問題:
出賣人在合同簽訂后日內(nèi),有義務(wù)將落在房屋內(nèi)的全部戶口遷出,保證在買受人及其親屬辦理戶口遷入前,該房屋上沒有任何人的戶口。否則,按照本合同中關(guān)于違約責(zé)任的內(nèi)容執(zhí)行。
目前大多數(shù)的拆遷安置補(bǔ)償政策與戶口直接掛鉤,因此,如果出賣方的戶口不遷出,很可能在將來拆遷時發(fā)生糾紛。
四、對于違約責(zé)任:
合同中的違約責(zé)任過輕,導(dǎo)致嚴(yán)重違約不斷。
根據(jù)我國《合同法》規(guī)定,違約責(zé)任可分為五種,分別是強(qiáng)制履行責(zé)任、補(bǔ)救措施責(zé)任、損失賠償責(zé)任、定金罰則責(zé)任、違約金責(zé)任。這五種責(zé)任在不同的違約行為下,都能產(chǎn)生相應(yīng)的作用。但目前的通用二手房交易合同,都將重點放在了違約金責(zé)任上,忽視了其它四類責(zé)任的作用,并且違約金責(zé)任約定的數(shù)額普遍偏低,不能抵消漲價給賣方帶來的利益誘惑,從而導(dǎo)致在房價大漲時,賣房人會肆無忌憚的違約。
五、合同變更的一般規(guī)定:
買賣雙方約定,在簽訂本合同后的履行過程中,如需要對約定的條款進(jìn)行修改,必須提前五個工作日以書面形式通知對方。如對方同意修改,雙方需簽訂合同修改備忘錄,修改后的條款必須以書面形式確認(rèn),一式兩份雙方各執(zhí)一份。除此之外的任何更變均不發(fā)生法律效力。
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