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寧波
房地產信托融資分析與研究
1房地產信托出現背景
房地產項目投資金額巨大而且投資周期較長的特點決定了各房地產企業不得不依賴銀行貸款，但貸款時間過長，增加了企業的負擔，也給銀行帶來了信貸的風險。2003-06-13中國人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，使得國家銀根對房地產行業緊縮。加上房地產企業上市融資的規模和時機受到限制，短期內從證券市場融資的愿望難以實現。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產產業發展的當務之急，作為金融四大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩定的特點，理所當然的成為了房地產行業融資的新亮點。同時，銀行信貸的緊縮也為房地產信托提供發展的新契機和市場空間。我國于2002-6頒布的《信托投資公司管理辦法》，我國信托業經過了第5
次整頓，信托公司處于大調整后的重新起步階段，急需成功的業務和產品來重新樹立良好的信譽和獲得利潤，以增強信托實力提高競爭力。一方面，擴大了金融市場的業務種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產業的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風險壓力。
按照《中華人民共和國信托法》，信托被定義為“指委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為。”信托當事人分為3方：委托人、受托人和受益人。委托人是原財產所有者，可以是自然人、法人和其它組織;受托人是信托投資公司;受益人是享有信托受益權的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托財產是信托的載體，處于信托關系的核心地位。信托法規定，依法形成的信托財產具有獨立性、所有權和受益權的分離性和連續性。一是信托財產與未形成信托的其它財產相區別，委托人死亡或者解散、撤銷和破產，除委托人作為唯一受益人外，信托財產不屬于委托人遺產或者清算財產。二是受托人對信托財產運用、處分所產生的債權不得和其固有財產所產生的債務相抵消，不同的信托財產所產生的債權債務也要分賬處理。三是信托財產也獨立于受益人的自有財產，受益人除享有受約定的權益，不得在信托存續中對信托財產本身提出要求。四是除了債權人在設立信托前，對該信托財產已經享有優先受償權、處理信托事物本身產生債務而債權人要求清償、信托財產應擔負的稅款等，信托財產處于委托人、受托人及受益人三方債權人的追及范圍之外，不得對其強制執行。五是除法律或者信托文件另有規定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被宣告破產或者被依法撤銷而終止，也不因受托人的辭任而終止。
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