問題一：我于2015年4月20日和業主簽訂了房屋買賣合同，并于4月27日去銀行做了首期款資金監管，銀行于5月12號說審核通過了，但一直等到現在還沒有放款，業主看到房價上漲告訴我不賣給我了，但我堅持想買房，這種情況業主違約了嗎?

顏*丹律師：關鍵要看你們簽訂的合同上是否約定付款的最后期限，如果合同上未約定付款時間并且是銀行原因暫時沒有放貸，則賣方必須配合繼續履行合同，如果賣方違約則守約方有權向法院起訴要求繼續履行合同。如果合同約定了付款期限，而買方的貸款銀行未在合同約定的付款期限內放款，則根據合同的相對性原則，合同雙方當事人以外的第三人違約，合同一方向守約方承擔違約責任，承擔違約責任以后可以向造成違約的第三方也即銀行追償。及時付款是買方的義務，如果未按合同約定時間付款則買方構成違約。

問題二：由于賣方反價違約，我將賣方起訴到法院要求解除合同賠償違約金，起訴以后發現這套房的漲幅已超過30%以上，而我們約定的違約金只有房價的20%，現在我還是想要繼續買下這套房，有什么辦法嗎?

顏*丹律師：如果起訴到法院還在舉證期限內，則你作為原告有權變更訴訟請求為繼續履行合同，但立案時按解除合同的訴訟標的即定金、首期款和違約金的總額來計算訴訟費，現在如果變更訴訟請求為繼續履行合同則應按合同總價即房屋交易總價款來計算訴訟費需要補交訴訟費，而且如果賣方紅本不在手，需要追加賣方的按揭銀行為第三人，訴請要求增加一條要求第三人賣方銀行協助辦理解除抵押手續。如果已過舉證期限，則原告就無權變更訴訟請求和追加第三人了，但是可以撤訴后重新起訴要求繼續履行合同。

問題三：最近深圳的房價漲得超乎想像，賣方是否能依照因價格的非正常漲落、市場的異常變化的“情勢變更”原則而變更和解除和買方已經簽訂的二手房買賣合同呢?

顏*丹律師：最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的司法解釋：(二)“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”這一條規定的是情勢變更原則，“情勢變更”是一個法律術語，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出現某種不可歸責于當事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會給一方當事人造成顯失公平的結果，法律允許當事人變更或解除合同而免除違約責任的承擔。而且，當事人不得自行適用情勢變更原則變更或解除合同，只能向法院或仲裁機構請求依法適用，而最終是否變更或解除合同并免責，取決于人民法院或仲裁機構的裁量。我認為房價漲跌都屬于正常的商業風險，而不屬于情勢變更。

問題四：我和賣方簽訂了一份二手房買賣合同，約定第二天賣方提供收款賬號我付定金，但當晚賣方便后悔賣便宜了，并表示沒有收定金，合同沒有生效，房子不賣給我了，下一步我該怎么辦?

顏*丹律師：合同法第三十二條規定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。第四十四條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。因此，除了附條件和附期限合同以及需要辦理批準、登記等手續生效的合同以外，合同自簽字或蓋章時成立并生效。你們簽訂的二手房買賣合同雙方意思表示真實，合法有效，雙方都應嚴格履行，賣方不繼續履行合同構成違約，如協商未果，你可向法院提起訴訟要求繼續履行合同，或者要求解除合同違約方賠償違約金，當然，這種情況下賣方違約的時間比較短給你造成的損失不大，法院支持的違約金不會太高。

問題五：我和買方在中介提供的二手房買賣合同里約定買方將首期款88萬元交付監管機構的監管賬號，后來在銀行簽訂的資金托管協議里約定：買賣雙方同意以買方名義建立子賬戶，將買方的購房資金78萬元存入子賬戶，并已辦理了房屋交易首期款資金托管?，F在我是否能以買方首期款沒有按二手房買賣合同中約定的數額交足構成違約而解除合同呢?

顏*丹律師：兩份合同就同一事項約定不同之處，后簽訂的合同視為對前合同的變更，應以后簽訂的合同為準。因此，你們后簽訂的資金托管協議對先簽訂的二手房買賣合同的首期款金額進行了變更，合同應以后簽訂的資金托管協議為準，即78萬元而非88萬元，買方沒有違約，你作為賣方無權解除合同。