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隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,國有土地開發(fā),關(guān)系到民生住房、企業(yè)辦公等關(guān)鍵用地,那國有土地使用權(quán)出讓收入通常由四項政府性基金收入構(gòu)成,除土地出讓金收入外,還包括新增建設(shè)用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入。讓律霸小編帶您了解房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么吧。
一、開發(fā)前期
前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批,規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批,進行設(shè)計施工,土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同,取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中,土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段,土地的取得有兩種方式:劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用,劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金,不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同,交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外,都屬于這種方式。同樣,如果要在劃撥土地上進行開發(fā),也要交納土地出讓金,將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。
二、建筑施工
建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段,為了更快的收回成本,回籠資金,實現(xiàn)贏利,開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。
三、銷售階段
銷售階段是開發(fā)商出售商品房,回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段,預(yù)售即通常所說的期房銷售,是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售,現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金,目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。
以上便是律霸小編關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么”的介紹。房地產(chǎn)在開發(fā)銷售過程中有三個階段,開發(fā)商在整個過程中,對于地產(chǎn)用途、設(shè)計、銷售都有自己的一套策略,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是快速而激進的,如何平穩(wěn)快速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)今政府的重要議程。
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