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商品房買賣的流程是什么

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-25 · 592人看過

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作為一位現(xiàn)代社會(huì)的理性公民,您應(yīng)該知道我們?cè)谧鋈魏问虑榈臅r(shí)候都有必要做好準(zhǔn)備工作,這樣才能避免出現(xiàn)手忙腳亂的情況。而事實(shí)上,買商品房也是如此,購房者要先搞清楚它的流程。那么,商品房買賣的流程是什么呢?以下是具體介紹。

一、商品房買賣的流程是什么

1、簽訂《認(rèn)購書》。

《認(rèn)購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。

2、簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

購買人在簽訂《認(rèn)購書》后,應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購書》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個(gè)購房程序中最重要一環(huán),是購房人與開發(fā)商達(dá)成商品房買賣的最終合意。

3、與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》。

為鼓勵(lì)購房者購買所建房屋,開發(fā)商請(qǐng)求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款,開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書,銀行、開發(fā)商與購房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。在商品房預(yù)售中,購房人通過按揭方式購買商品房的,通常方式是支付一部分樓價(jià)款(即首付款)給開發(fā)商,其余房價(jià)款則通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。

4、辦理預(yù)售登記。

商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)與購買人簽訂商品房預(yù)售合同(即《商品房買賣合同》)。買賣雙方應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。辦理預(yù)售(買賣)登記時(shí),買賣雙方必須帶齊全部預(yù)售(買賣)契約。買方可以自己去辦理,也可以委托他人代理,委托代理人辦理的,應(yīng)當(dāng)有書面委托書。如果親自辦理手續(xù),應(yīng)攜帶上述能證明身份的個(gè)人有效證件。

5、《商品房抵押貸款合同》登記備案。

在購買人取得商品房產(chǎn)權(quán)之前,無法就按揭房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記,因此,交易各方只能在《商品房買賣合同》上加蓋“已辦理抵押備案登記”章,并有房管局出具房地產(chǎn)抵押登記證明書,以此公示房屋按揭的情形。

6、房屋交付使用。

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給購買人。開發(fā)商入住通知單,并安排購房人與物業(yè)服務(wù)公司接洽。物業(yè)服務(wù)公司將給購房人出具《臨時(shí)業(yè)主公約》和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7、辦理大確權(quán)證(初始登記)。

商品房在竣工驗(yàn)收合格后的30天內(nèi),開發(fā)商到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門辦理整幢物業(yè)的確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),經(jīng)審查確認(rèn)權(quán)屬后,由登記所發(fā)給《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》,將整幢確權(quán)到開發(fā)商名下,亦即將整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)初始登記到開發(fā)商名下。

8、辦理產(chǎn)權(quán)過戶,領(lǐng)取房產(chǎn)證。

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

9、辦理抵押權(quán)登記。

購房人取得房產(chǎn)證之后,根據(jù)按揭合同約定,到房管部門辦理房屋抵押登記,至此,房地產(chǎn)抵押發(fā)生法律上的效力。銀行對(duì)按揭的商品房擁有抵押權(quán)并持有該房的《他項(xiàng)權(quán)證》。實(shí)踐中,銀行為防止業(yè)主未經(jīng)其同意而持房產(chǎn)證與第三人進(jìn)行交易的情況發(fā)生,一般會(huì)自己收?qǐng)?zhí)保管業(yè)主的房產(chǎn)證。

10、買受人還清按揭貸款,注銷抵押登記。

買受人按貸款合同規(guī)定的期限按時(shí)還清銀行按揭袋款或提前還清銀行的按揭貸款后,持相關(guān)還清貸款的證明及相關(guān)資料,到房管部門注銷房屋的抵押登記,銀行向房管部門交還《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。自此,業(yè)主將銀行收?qǐng)?zhí)的房產(chǎn)證收回,該房的抵押行為解除,業(yè)主完全掌握房屋的所有權(quán)。

二、怎樣購買商品房

房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”,是法律對(duì)銷售方銷售商品房的基本要求。

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

作為購房者,當(dāng)您準(zhǔn)備購買商品房時(shí),您除了要了解購買流程以外,還有知道相關(guān)的注意事項(xiàng),畢竟房屋買賣活動(dòng)中布滿了陷阱。如果您不知道在買商品房時(shí)要注意些什么的話,那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的珠海律師,讓律師為您提供有效的意見。


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覃濤律師,寧波高勝訴率、暢銷律師。浙江大學(xué)民商法學(xué)碩士研究生,全國律協(xié)會(huì)員,曾經(jīng)任職法院,浙江中遠(yuǎn)空運(yùn)法律顧問。多年法律工作經(jīng)驗(yàn),處理過眾多法律糾紛,為當(dāng)事人挽回大量利益.覃律師法學(xué)素養(yǎng)深厚,精涉于負(fù)擔(dān)行為與處分行為,有著豐富的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),在刑事辯護(hù)、民間借貸、經(jīng)濟(jì)糾紛、婚姻繼承糾紛等方面尤其擅長,深得當(dāng)事人好評(píng)。辦案過程中,覃律師堅(jiān)持受人之托,忠人之事的執(zhí)業(yè)原則,堅(jiān)持依法辦事,公正維權(quán)的執(zhí)業(yè)理念,不放過任何一個(gè)案件細(xì)節(jié).不遺漏任何一條法律規(guī)定.不放棄任何一項(xiàng)當(dāng)事人的合法利益.深得當(dāng)事人的認(rèn)可和支持。覃律師提供各類法律咨詢,法律顧問服務(wù)。

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