(1)購房貸款的類型

根據我國有關的法律、法規和政策規定，購買二手房，一般可以申請公積金貸款、個人購房商業性貸款和組合貸款三種。

“公積金貸款”是指商業銀行受各市公積金管理中心委托發放的政策性個?人住房貸款，一般指繳存住房公積金的本市職工在本市城鎮購買自住住房時，?以其所擁有的產權住房為抵押物作為償還貸款的保證，而向銀行申請的貸款。?公積金貸款適用于所在單位按時足額繳存住房公積金的本市職工和退休職工。

申請公積金貸款的主要條件有：

①有本市城鎮常住戶口;

②申請前連續繳存住?房公積金的時間不少于六個月、且累計繳存住房公積金的時間不少于兩年;

③購房首付的金額一般不低于所購房價的30%;

④沒有尚未還清的貸款債務;

⑤二手房貸款需要是具有產權的二手房。

另外，在確定公積金貸款額度時，要同時滿足以下幾點：

①不高于申請貸款時借款人公積金賬戶繳交余額的15倍，例如，假如至申請貸款之日前，您的公積金賬戶余額有5000元，則貸款額度?不能超過7.5萬元。需要注意的是在貸款申請獲得批準之前，不可以將賬戶的?儲存余額提取出來，否則很難申請到足額的貸款。

②不高于所購房屋總價的70%，即如果房價為12萬元，貸款額不能超過8.4萬元。

③各地標準不同，?如溫州為50萬，北京為40萬，海南為30萬，而上海依然保持10萬元不變。?這是因為公積金貸款是一種政策性的貸款，在利率方面有較大的優惠，因此要對貸款額度進行限制。

“住房商業性貸款”，又稱“按揭”貸款，是銀行信貸資金所發放的自營?貸款，一般指本市具有完全民事行為能力的自然人在購買本市城鎮自住住房?時，以其所購產權房為抵押物作為償還貸款的保證，而向銀行申請的住房商業?性貸款。商業性貸款適用于具有城鎮戶口或城市居留資格的完全民事行為能力?的自然人。購買二手房申請商業性貸款要具備的主要條件有：①有本市城鎮常?住戶口;②有穩定的職業和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力;

③購房首付的金額不低于所購房價的30%;

④沒有尚未還清的貸款債務;

⑤二手房貸款需要是具有產權的二手房貸款條件。

“個人組合住房抵押貸款”，是指各地住房資金管理中心(含分中心)運?用住房公積金、銀行運用信貸資金向同一借款人同時發放的，用于購買同一套?自住普通住房的個人住房貸款。主要針對那些申請公積金貸款后購房資金仍然?不足的購房人，可再申請個人商業性住房抵押貸款，以兩種貸款方式的組合,來解決購房資金的不足。例如，農行北京市分行在辦理個人住房組合貸款業務?時，公積金貸款與商業貸款的比例為1:1。

(2)公積金貸款和商業性貸款的區別

根據中國人民銀行等金融機構頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》和?住房公積金管理機構制定的《個人住房擔保委托貸款辦法》的有關規定可以看出，這兩種貸款方式雖然都是為人們在購房中缺少資金而發放的貸款，但兩?者又有所不同，具體區別在于：

①發放機構不同。公積金貸款的發放機構是銀行，商業性貸款是住房公積?金管理機構委托銀行發放的。

②貸款對象有所不同。公積金貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然?人，商業性貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸?款的對象是特定的。

③貸款額度有所不同。公積金貸款的最髙貸款額不得超過購房款的70%;商業性貸款的最高款額各地的標準不太一樣，根據中國人民銀行的有?關政策，對于房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款?比例可由現行的20%提高到30%，但具體調整的城市或地區可由商業銀行?法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。?如北京市規定市場價房最高貸款額度為購買住房評估價值的70%。

④貸款期限不同。公積金貸款的期限最長為20年，而商業性貸款的期限?一般要長一些，貸款的期限最長不得超過25年。

⑤貸款利率不同。一般來說，公積金貸款的利率要低于商業性貸款的利?率。自2005年3月17日起，商業銀行自營性個人住房貸款政策的主要內容:一是將當時的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管?理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根?據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為?例，其利率下限為貸款基準利率6.?12%下浮至0.9倍的水平(即5.?51%),比?當時的優惠利率5.?31%高0.?20個百分點。而對于個人住房公積金貸款利率，?自2005年3月17日后，個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點，其中,?5年(含)以下貸款由現行年利率3.?78%調整為3.?96%;?5年以上貸款由現行?年利率4.?23%調整為4.41%。

以上分析可以看出，住房公積金管理機構發放的抵押貸款比一般金融機構?發放的住房抵押貸款額度要高，期限要長，利率要低，因此，它是一種很優惠?的貸款形式。但是，住房公積金管理機構對貸款的對象進行了限制，只限于住房公積金的交存人和離退休職工。

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