二手房過戶是購房者取得二手房房屋產(chǎn)權(quán)的方式。那么，購買二手房不能過戶怎么辦？購買的二手房不能過戶還有效力嗎？實(shí)踐中，遇到購買二手房沒有過戶的，購房者怎么救濟(jì)自己的合法權(quán)益？

《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”所以，房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在法律上仍然認(rèn)為賣方是房屋的產(chǎn)權(quán)人，買方僅對(duì)房屋享有債權(quán)，法院仍然有權(quán)查封賣方的房屋。

如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實(shí)，導(dǎo)致買方無法辦理過戶登記，無法實(shí)現(xiàn)購房目的時(shí)，買方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買賣合同的，該買賣合同無效，雙方互相返還已付財(cái)產(chǎn)，賠償損失。買方要求賣方賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失(注：預(yù)期可得利益損失主要是指房?jī)r(jià)漲跌損失)。

關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌損失的確定，法院規(guī)定可參照以下方式：

(一)、雙方協(xié)商確定的，從其約定;

(二)、雙方不能協(xié)商確定的：

(1)原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房?jī)r(jià)漲跌損失;

(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房?jī)r(jià)漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施，防止損失擴(kuò)大等因素。

在二手房買賣過程中，買方應(yīng)要求賣方加快交易節(jié)奏，盡早配合辦理房屋過戶手續(xù);并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，以維護(hù)自己的合法權(quán)利。如果在房屋過戶中發(fā)生法院查封情況，應(yīng)要求賣方提供擔(dān)保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經(jīng)濟(jì)損失。

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