一、物業小區業主自治的原則有哪些?

1、程序原則

制定議事規則，一切決定要依法和依規則來作出。

2、分權制衡原則

建立業主自治組織，實行代議制，決策機構和執行機構分別設立，相對獨立，相互制衡。

3、保護少數原則

采用少數服從多數的民主表決機制，但要防止多數人作出侵害少數人利益的決定。如果為了公共利益而無法避免，必須給受損失的少數人作出合理的利益補償。

4、直選原則

業主委員和業主代表均由業主直接選舉產生。

5、非暴力原則

可以和平請愿，但不可采取暴力行動。

6、參與原則

業主按程序有序、有效參與，投票和競選業主委員、業主代表是參與的積極形式。

二、業主自治規章中應該包括哪些內容?

一般而言，管理規約應當以業主的權利義務為核心，對以下事項作出規定：

1、物業區域概況。包括物業的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設施設備等的狀況。

2、業主、開發建設單位、物業管理企業各自的權利和義務。業主的權利義務應當以《物權法》和《物業管理條例》中規定的為基礎，并可以針對本物業管理區域的實際情況另行約定其他權利和特別義務。

3、業主大會、業主委員會產生辦法及其議事規則。包括業主大會的召集程序、議事方式、表決程序、業主投票權計算方法;業主委員會的選舉、任期、職責以及管理規約的修改程序等。

4、物業使用、管理、維修的具體規定。比如物業區域內的禁止行為，共用部分和設施的使用方式、經營方式(如是否可以在物業設置廣告等經營設施)等。

5、關于物業管理費和公共維修資金問題。例如，物業管理費的構成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

6、違反管理規約的責任。管理規約本質上屬于自治規范，不得設立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責任的責任形式。并且規約可以約定，涉及到需要實施行政處罰措施時，業主委員會可以及時報請有關行政管理部門依法處理。業主行為危害其他業主利益時，受害業主可以直接向人民法院起訴。

7、業主認為需要約定的其他事項。管理規約應當經業主大會審議通過，通過之日起生效。

綜上所述，對于比較成熟的小區，業主之間關系較好，可以通過自治的方式管理，取代物業公司。業主自治應該遵循一定原則，通過直選的方式組建業委會，同時，業委會內部要做到權力制衡。在平時管理過程中，有重大議題要討論的，應當由業委會開會決議。

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