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寧波
小區自治管理的業主管理規約合法嗎？
一、小區自治管理的業主管理規約合法嗎?
一般是合法的，但不得存在違法的條款，業主自治是在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律法規的規定和民主原則建立自治組織、確立自治規范，管理本區域內的物業的一種基層治理模式。
業主自治是由于建筑物區分所有權制度的確立和發展才成為必要。多層建筑或居住小區的共用部位和共用設施的產權由多個區分所有權人共有，但各區分所有權人的要求各異，從而容易導致各種糾紛發生。為了統一意見、便于管理，業主組成管理團體委托其他組織或者自行對小區共用部位和共用設施設備的維護、公共環境、公共秩序等事項進行自治管理，以避免公共事務無人愿管或無人可管情況的發生，保證物業合理使用，使業主有一個良好的生活居住環境。只有業主真正實現自治，物業管理活動才能真正為業主服務，體現業主的利益，從根本上實現物業管理制度的目的。各國物業管理法律制度中，業主自治都是其基本組成部分。2003年我國頒布了《物業管理條例》，初步確立了以業主大會為核心的業主自治機制。
二、業主自治的特點
首先，業主自治是基于建筑物區分所有權而產生。物業管理最早是在19世紀伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區的出現而發展起來。多層建筑或居住小區的共用部位和共用設施的產權由多個區分所有權人共有，但各區分所有權人的要求各異，從而導致各種糾紛發生。為了統一意見、便于管理，業主組成管理團體委托或者自我對小區的共用部位和共用設施設備的維護、公共環境、公共秩序等事項進行自治管理，保證物業的合理使用，使業主有一個良好的生活居住環境。
其次，業主自治借鑒了國家管理的模式，將所有權和管理權分離，由物業管理企業受聘管理業主擁有所有權的物業。
最后，業主自治具有公益性。業主行使自治權的目的是為了維護其居住的小區的公共利益。這種公共性決定了自治權的設定與行使必須以保障和增進物業區域內的公益為目標，不得以業主自治權的設定者或行使者的私利為目標。
小區實行業主自治是目前比較常見的情況，在司法實踐中，由業主自發組織并成立的自治組織是可以有效的代表業主的相關意見，并行使相關權力的，具體情況應當根據相關法律規定的情況來進行認定，避免出現違法行為導致規約不具備合法性。
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高柔艷
執業證號：
13204201611424582
江蘇瑞鴻律師事務所
簡介：
高柔艷律師，畢業于蘇州大學，獲得法學與工商管理雙學位，中共黨員。法學理論扎實，實務經驗豐富。
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