一、房屋損害賠償評估方法

損害賠償評估通常采用修復(fù)費(fèi)用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

修復(fù)費(fèi)用法(成本法)

修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。

式中V——房地產(chǎn)損害評估值;

C1——拆除工程費(fèi)用;

C2——修繕工程費(fèi)用;

C3——恢復(fù)工程費(fèi)用;

C4——直接經(jīng)濟(jì)損失;

C5——被拆除物殘值。

拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。

拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等。

直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi)，間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進(jìn)行測算，間接費(fèi)、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測算。

直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：

(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;

(2)房屋空置的收益損失;

(3)房屋使用面積減少的損失;

(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;

(5)房屋采光面積減少的損失;

(6)房屋耐久性降低的損失;

(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償;

(8)施工影響的補(bǔ)償;

(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。

二、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

房地產(chǎn)價值損失是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之間的差值。引起房地產(chǎn)價值損失的原因和種類主要有：

(1)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失。

主要體現(xiàn)在以下幾方面：

a、房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

b、小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

c、小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

d、房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

e、房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

(2)因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失。

(3)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失。

(4)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失。

(5)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失。

(6)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害。

(7)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失。

(8)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失，如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。

(9)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

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