一、房屋損害賠償評估方法

損害賠償評估通常采用修復費用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

修復費用法(成本法)

修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用。

式中V——房地產損害評估值;

C1——拆除工程費用;

C2——修繕工程費用;

C3——恢復工程費用;

C4——直接經濟損失;

C5——被拆除物殘值。

拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額，并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。

拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。

直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費，間接費包括規費和企業管理費。直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關規則進行測算，間接費、利潤和稅金以定額規定的基數按照合理的費率測算。

直接經濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經濟損失，包括：

(1)房屋使用人周轉安置費用;

(2)房屋空置的收益損失;

(3)房屋使用面積減少的損失;

(4)房屋室內凈高降低的損失;

(5)房屋采光面積減少的損失;

(6)房屋耐久性降低的損失;

(7)鄰近房屋損壞的補償;

(8)施工影響的補償;

(9)其他直接經濟損失。

被拆除物殘值應當根據評估時點的回收市場價格合理確定。

二、房地產價值損失的原因及種類

房地產價值損失是指由于房地產所在區域環境發生變化或者房地產本身出現各種質量問題導致的估價對象房地產的價值和正常房地產之間的差值。引起房地產價值損失的原因和種類主要有：

(1)因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失。

主要體現在以下幾方面：

a、房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產價值損失。

b、小區內部的規劃修改、變更導致的房地產價值損失。

c、小區周邊規劃修改、變更導致的房地產價值損失。

d、房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產價值損失。

e、房地產所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失。

(2)因在相鄰土地建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失。

(3)因環境污染造成房地產價值損失。

(4)因工程質量缺陷造成房地產價值損失。

(5)因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失。

(6)因異議登記不當，造成房地產權利人損害。

(7)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失。

(8)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失，如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關當事人造成損失。

(9)因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失。

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