房屋租賃合同必須登記備案才能生效嗎

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 546人看過

在一些法律中就規(guī)定了對(duì)于房屋租賃合同而言,在雙方都簽字之后需要辦理一個(gè)登記備案才行,但這也不是絕對(duì)的。所以現(xiàn)實(shí)中,有的人就是簽訂了書面的租房合同,但實(shí)際也沒有按照規(guī)定來辦理登記備案手續(xù)。那按照我國(guó)法律中的規(guī)定,未進(jìn)行登記備案的房屋租賃合同有法律效力嗎?我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、出租房屋要登記備案嗎

雖然,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,租賃合同是否有效,主要取決于合同的內(nèi)容,與是否辦理登記備案沒有太大關(guān)系,但是,房屋出租不辦理登記備案的行為確實(shí)是屬于違法行為!

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第五十三條、《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第三十二條、《城市房屋租賃管理辦法》第十三條、十四條、《南京市房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中都明確規(guī)定:房屋租賃當(dāng)事人在簽訂合同后,應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。同時(shí)《南京市房屋租賃管理辦法》第二十六條規(guī)定:房屋租賃未辦理登記備案手續(xù)的,由房屋租賃管理部門責(zé)令限期辦理。逾期仍未辦理的,可以對(duì)住宅租賃當(dāng)事人處以100元以上1000元以下的罰款;對(duì)非住宅租賃當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

所以,出租房屋應(yīng)該辦理登記備案。辦理房屋租賃登記備案,是法律、法規(guī)規(guī)定的房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的行政義務(wù)。不辦理登記備案是要受到行政處罰的!

二、未備案的房屋租賃合同有效嗎

有人認(rèn)為,房屋租賃合同必須經(jīng)登記備案后方能生效,未辦理登記備案的合同無(wú)效,將是否登記備案作為房屋租賃合同生效或有效的要件。但根據(jù)《合同法》第44條第2款“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定”和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定,可以認(rèn)為,批準(zhǔn)、登記既不是合同的成立要件,也不是合同的有效要件,而僅僅可能是合同的生效要件。

這可能有兩種情況,一種是法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),且規(guī)定登記后才生效的;另一種是法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未規(guī)定登記后生效。前一種登記主要指《擔(dān)保法》等所規(guī)定的抵押合同登記和權(quán)利質(zhì)押登記等。這種登記是合同的生效要件,沒有辦理,則合同不生效。房屋租賃登記則屬于后一種登記不是合同的生效要件,沒有辦理,并不影響合同的生效和有效。

此外,由于房屋租賃合同屬于諾成性合同,如果租賃雙方當(dāng)事人沒有在合同中特別約定經(jīng)登記備案為合同生效的條件,那么,根據(jù)《合同法》第四十四條 “依法成立的合同,自成立時(shí)生效” 的規(guī)定,合同經(jīng)租賃雙方當(dāng)事人簽字蓋章后即生效。

首先要注意,按照《合同法》中的規(guī)定,當(dāng)事人在簽訂的房屋租賃合同,其實(shí)登記備案并非是合同生效的必要要件,換言之,此時(shí)即使沒有辦理登記備案手續(xù),也不會(huì)影響到租房合同的生效。不過有些人進(jìn)行房屋租賃可能是因?yàn)橐k理孩子入學(xué)或者設(shè)立公司,這樣的情況下建議最好進(jìn)行登記備案。


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