在一些法律中就規(guī)定了對(duì)于房屋租賃合同而言,在雙方都簽字之后需要辦理一個(gè)登記備案才行,但這也不是絕對(duì)的。所以現(xiàn)實(shí)中,有的人就是簽訂了書面的租房合同,但實(shí)際也沒有按照規(guī)定來辦理登記備案手續(xù)。那按照我國(guó)法律中的規(guī)定,未進(jìn)行登記備案的房屋租賃合同有法律效力嗎?我們一起在下文中進(jìn)行了解。
一、出租房屋要登記備案嗎
雖然,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,租賃合同是否有效,主要取決于合同的內(nèi)容,與是否辦理登記備案沒有太大關(guān)系,但是,房屋出租不辦理登記備案的行為確實(shí)是屬于違法行為!
根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第五十三條、《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第三十二條、《城市房屋租賃管理辦法》第十三條、十四條、《南京市房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中都明確規(guī)定:房屋租賃當(dāng)事人在簽訂合同后,應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。同時(shí)《南京市房屋租賃管理辦法》第二十六條規(guī)定:房屋租賃未辦理登記備案手續(xù)的,由房屋租賃管理部門責(zé)令限期辦理。逾期仍未辦理的,可以對(duì)住宅租賃當(dāng)事人處以100元以上1000元以下的罰款;對(duì)非住宅租賃當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。
所以,出租房屋應(yīng)該辦理登記備案。辦理房屋租賃登記備案,是法律、法規(guī)規(guī)定的房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的行政義務(wù)。不辦理登記備案是要受到行政處罰的!
二、未備案的房屋租賃合同有效嗎
有人認(rèn)為,房屋租賃合同必須經(jīng)登記備案后方能生效,未辦理登記備案的合同無(wú)效,將是否登記備案作為房屋租賃合同生效或有效的要件。但根據(jù)《合同法》第44條第2款“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定”和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定,可以認(rèn)為,批準(zhǔn)、登記既不是合同的成立要件,也不是合同的有效要件,而僅僅可能是合同的生效要件。
這可能有兩種情況,一種是法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),且規(guī)定登記后才生效的;另一種是法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未規(guī)定登記后生效。前一種登記主要指《擔(dān)保法》等所規(guī)定的抵押合同登記和權(quán)利質(zhì)押登記等。這種登記是合同的生效要件,沒有辦理,則合同不生效。房屋租賃登記則屬于后一種登記不是合同的生效要件,沒有辦理,并不影響合同的生效和有效。
此外,由于房屋租賃合同屬于諾成性合同,如果租賃雙方當(dāng)事人沒有在合同中特別約定經(jīng)登記備案為合同生效的條件,那么,根據(jù)《合同法》第四十四條 “依法成立的合同,自成立時(shí)生效” 的規(guī)定,合同經(jīng)租賃雙方當(dāng)事人簽字蓋章后即生效。
首先要注意,按照《合同法》中的規(guī)定,當(dāng)事人在簽訂的房屋租賃合同,其實(shí)登記備案并非是合同生效的必要要件,換言之,此時(shí)即使沒有辦理登記備案手續(xù),也不會(huì)影響到租房合同的生效。不過有些人進(jìn)行房屋租賃可能是因?yàn)橐k理孩子入學(xué)或者設(shè)立公司,這樣的情況下建議最好進(jìn)行登記備案。
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孔令汝律師,男,漢族,云南邊昭輝律師事務(wù)所專職律師,法學(xué)學(xué)士學(xué)位。 孔令汝律師2016通過國(guó)家司法考試并從事律師執(zhí)業(yè),具有深厚的法學(xué)理論知識(shí)和辦案經(jīng)驗(yàn),對(duì)案件有著自己獨(dú)到的領(lǐng)悟和見解,在辦案過程中,孔律師能夠直擊案件要點(diǎn),精準(zhǔn)把握,針對(duì)案件制定出切實(shí)可行的方案,收集對(duì)應(yīng)證據(jù),使客戶對(duì)案情一目了然,有效地保障客戶的合法利益不受非法侵犯。 孔令汝律師執(zhí)業(yè)以來辦案類型涉及刑事辯護(hù)、合同糾紛、婚姻家庭等訴訟業(yè)務(wù),也參與協(xié)商處理多起工傷、工亡案件等非訴訟業(yè)務(wù),孔律師的敬業(yè)精神得到客戶的一致好評(píng);孔律師擅長(zhǎng)于婚姻繼承、債權(quán)債務(wù)糾紛、合同糾紛、交通事故、工傷賠償、勞動(dòng)仲裁、房地產(chǎn)建設(shè)工程等相關(guān)訴訟及非訴訟法律事務(wù)。 孔律師始終奉行“受人之托、忠人之事”的服務(wù)宗旨,本著對(duì)法律的信仰和對(duì)客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度,做到將客戶的事當(dāng)做自己的事來辦理,全力維護(hù)每一位客戶的合法權(quán)利不受非法侵犯。 ? ? ?孔令汝律師作為年輕律師,其思維敏捷,自身定位準(zhǔn)確,辦案技巧嫻熟,具有突出的親和力。
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