一般情況下,房屋出租人與承租人都會(huì)簽訂房屋租賃合同,一般來說只要合同雙方當(dāng)時(shí)人協(xié)商一致,合同就可以達(dá)成,但在這些情況下,租賃合同卻是無效的。下面就和律霸一起來看看法律的具體規(guī)定吧。
1、出租人不具有出租房屋的實(shí)體權(quán)利,將導(dǎo)致合同無效。
①房屋的所有權(quán)人出租的:應(yīng)注意審查出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致,必要時(shí)到房屋管理部門查詢。
②委托或代理出租的:應(yīng)注意審查房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致,是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán),是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。
③共有房屋出租的:應(yīng)注意審查是否經(jīng)其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的書面證明材料
④房屋轉(zhuǎn)租的:應(yīng)注意審查是否經(jīng)出租人同意,是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。
2、將違法建蓋的房屋用于出租的,將導(dǎo)致租賃合同無效。
①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
②出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
3、租賃合同的期限違反法律規(guī)定的,合同無效。
①租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。
②租賃期限超過臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
③承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。
4、租賃的標(biāo)的物為法律法規(guī)禁止出租的合同無效。
《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)屬于違法建筑的;
(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
另外,租賃合同屬于合同的一種,應(yīng)該適用《合同法》總則的規(guī)定。總則第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:1、一方以欺詐,脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;2、惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;3、以合法形式掩蓋非法目的;4、損害社會(huì)公共利益;5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
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