借名買房購買公房購房資格

案例簡介：借父名買房過戶起糾紛

王先生承租單位的一套100號(hào)公房由小女兒王-芳居住。1993年房改時(shí)，王先生表示這套公房誰購買就歸誰。王-芳的兩個(gè)哥哥和姐姐都無力購買，最終由王-芳購得。因?yàn)楫?dāng)時(shí)只能由承租人購買，所以此房本下來后登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王-芳搬到單位分的房子居住，將100號(hào)房對(duì)外出租。

2000年，王-芳大哥的岳父生病住院，由于100號(hào)離醫(yī)院較近，大哥便借住100號(hào)一段時(shí)間。當(dāng)時(shí)，王先生寫下一份說明：100號(hào)房實(shí)際歸王-芳所有，待到能過戶時(shí)過戶給王-芳。

2004年，大哥將100號(hào)房屋返還。王先生準(zhǔn)備將房屋過戶給王-芳，但該房屋仍不允許上市交易。于是王先生立下遺囑：100號(hào)房由王-芳繼承。

2015年初，王先生過世，王-芳拿出公證遺囑，希望哥哥姐姐配合辦理過戶。二哥提出異議，稱屬于王先生的份額由王-芳繼承，但屬于老太太的份額，應(yīng)由兄妹四人繼承。無奈，王-芳咨詢律師請(qǐng)求幫助。

律師解讀：有公證遺囑不按繼承處理

律師表示：查看相關(guān)資料后，認(rèn)為王-芳與王先生形成了借名買房的法律關(guān)系。

100號(hào)房的購房合同、發(fā)票、完稅憑證等都由王-芳持有，房屋自購買后至今也是由王-芳實(shí)際占有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下，但實(shí)際所有人是王-芳，雙方形成了借名買房的法律關(guān)系。

2000年王先生寫的說明也表示王先生和王-芳之間存在借名買房的法律關(guān)系，因暫時(shí)不能過戶，待能過戶時(shí)配合王-芳辦理過戶手續(xù)。2004年，因仍不能辦理過戶手續(xù)，王先生立下公證遺囑，也是為了履行自己配合王-芳過戶的義務(wù)。

雖然王先生有公證遺囑，但不應(yīng)按照繼承來處理。該房產(chǎn)實(shí)際上是王-芳的財(cái)產(chǎn)，不屬于王先生的財(cái)產(chǎn)，王先生去世后也不屬于其遺產(chǎn)，不應(yīng)該按照遺產(chǎn)處理。

法院判決：借名買房成立，其他三子女履行合同義務(wù)

律師受王-芳委托，以合同糾紛訴至法院，要求王-芳的哥哥姐姐辦理100號(hào)房過戶手續(xù);二哥又以繼承糾紛將王-芳等三人訴至法院，要求依法分割王先生遺產(chǎn)100號(hào)房。

王-芳的律師向?qū)徖砝^承案件的法官提交了王先生的說明、公證遺囑及王-芳購房的相關(guān)手續(xù)，從購房到現(xiàn)在實(shí)際占有、使用房屋的憑證，證明雙方存在借名買房的法律關(guān)系，該房屋是否屬于王先生的遺產(chǎn)存在爭議，且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認(rèn)為繼承案件的審理應(yīng)以合同糾紛案件判決結(jié)果為依據(jù)，因此繼承案件裁定中止。

在借名買房合同糾紛案件中，王-芳的律師提供了相關(guān)證據(jù)材料，王-芳的大哥和姐姐均認(rèn)可該房屋確實(shí)屬于王-芳所有。二哥不認(rèn)可王先生的說明，但未提出鑒定。

此外，二哥認(rèn)為，借名未經(jīng)其母同意，因此無效。王-芳的律師表示，借名買房是一個(gè)合同關(guān)系，如果借名成立，該房屋都不屬于王先生的房產(chǎn)，更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，因此，借名買房的約定，也不需要其母的同意。

最終，法院認(rèn)為王-芳和父親王先生已經(jīng)形成借名買房的合同關(guān)系，其他三子女作為繼承人應(yīng)履行合同義務(wù)，判決王先生三子女配合王-芳辦理100號(hào)房屋過戶手續(xù)。

溫馨提示：借名買房須有書面協(xié)議或正式說明

律師提出，因房改時(shí)有些單位只允許原承租人購買，或者用長輩的工齡優(yōu)惠較多，所以借名買公房的情況并不罕見。

通常借名買房都是親戚間，沒有書面約定，在認(rèn)定是否存在借名買房法律關(guān)系時(shí)，借父母名義購買比借其他親戚名義購買更困難。

子女為父母出資買房通常被認(rèn)為是贈(zèng)予或者借款，不能因?yàn)樽优o父母出資買房了，就簡單的認(rèn)定為借名買房。

因此，在認(rèn)定子女和父母之間是否形成借名買房法律關(guān)系時(shí)，通常要有書面協(xié)議，即使沒有書面協(xié)議，也要像本案中王先生書寫的說明，證明雙方確有借名買房的事實(shí)存在。否則只是子女長期占有、使用父母的房子，想認(rèn)定借名買房比較困難。