退房違約金的計算

違約金指當事人過協商預先確定的，在違約發生后作出的獨立于履行行為以外的給付。退房違約金規定要在實際損失的30%以內，一般合同會約定10%，是房產交易雙方自行約定的。《合同法》規定，當事人應當按照約定，全面履行自己的義務。一方不履行自己的義務要承擔違約責任。

(一)違約責任取決于合同約定和法律規定，且約定優先。

1、合同中約定違約責任并明確違約金具體數額的，從其約定。

2、如果沒有約定，按照法律規定處理,如：

1)支付定金一方違約的，定金不予返還;

2)收取定金一方違約的，雙倍返還定金。

3)雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。

(二)退房違約金的協議

1、關于開發商是否支付違約金以及支付違約金的數額或比例問題，要查看與開發商簽訂的房屋買賣合同的相應條款，一般在該合同中都會有明確約定，那么購房者可依據本合同及開發商違約事實向法院提起訴訟，要求開發商支付未履行合同的違約金。

2、至于退房協議的條款約定，沒有統一格式，應一次性將雙方權利義務約定清楚，并約定如果在退房過程中開發商未按照協議履行退款應承擔的違約責任，這樣對購房者的權益可以實現有效保護。

3、開發商在第一次違約時，應支付您違反房屋買賣合同的違約金，如在今后退款的過程中出現違約情形，仍需向您支付違約金。

案例1：付定金后不想再購房要付違約金嗎

某購房者買房，先繳納了20000元的定金，剩余的首付房產商要求一個星期內繳納，并且已經簽了《商品房買賣合同》，但是家人不同意購買這個房子，所以該購房者想咨詢一下退房違約金是怎么計算的?比例是多少?是以他現在已經繳納的20000元為基數還是以總房款?

解析：要看購房者這邊合同上簽訂的賠付比例是多少。目前有兩種情況：

1、屬于撻定行為。2萬元定金不予退還。

2、按合同上違約金賠付比例來執行，但賠付不了多少。

案例2：國家新政導致退房違約金要怎么算

某購房者參加了春季房交會，看中處房子，家里給交了首付，可現在國家新政出臺導致該購房者貸款貸不下來，想買只能一次性付清，可沒那能力。購房者選擇退房，可退房涉及到違約金問題，要扣掉首付的10%。購房者不希望付給開發商違約金，畢竟這不是個人原因退的房，是國家政策所致，這種交了首付要退房的情況怎么處理嗎?

解析：這屬于不可抗力的，購房者和開發商雙方均無過錯，因此根據《合同法》你無須承擔違約責任，除非購房者與開發商的協議中特別約定了上述情況不屬于不可抗力范圍。購房者可以如下處理：

1、可以與開發商協商，更名給購房者相信的并且能夠貸款的人，雙方書面約定清楚。

2、申請商業銀行的個人貸款或私營企業貸款，但是這種貸款期限一般是一年左右的短期貸款。

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