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寧波
什么是購房認購書
按照民法理論，合同分預約和本約。預約，是指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同。將來應(yīng)當訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，僅使當事人負有將來按預約規(guī)定的條件訂立合同的義務(wù)，而不負履行將來要訂立的合同中的義務(wù)。
但實際操作中因認購書具體內(nèi)容不同應(yīng)作出不同定性：
1、認購書約定模糊，權(quán)利義務(wù)不明確，則應(yīng)將其定性為意向書，違反意向書商定事宜應(yīng)承擔締約責任;
2、認購書對即將簽定購房合同等事宜作出了明確約定，應(yīng)視為購房合同的預約合同，違反認購書約定者應(yīng)承擔的是違約責任;
3、認購書就購房事宜作出了較為全面的約定，則應(yīng)認定為購房合同草簽形式，其實質(zhì)為購房合同。
購房認購書的法律效力是什么?
無論認購書是預約合同、還是意向書或者是購房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責任。當然，認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預售合同，但認購書的簽署也是一種預售行為，簽署認購書時也應(yīng)取得預售許可證，否則認購書無效;如在起訴前開發(fā)商取得認購證書，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認定認購書有效。
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