剛從學(xué)校畢業(yè)的大學(xué)生們在社會(huì)上找第一份工作的時(shí)候,大多數(shù)的情況下全部都是面臨著要解決租房的問題。如果對于所謂的租售同權(quán)的理解太過于簡單的話,那租房和買房本質(zhì)上就沒有什么大的區(qū)別了。因此關(guān)于租售同權(quán)含義的具體概念一定要仔細(xì)的,全面的去了解清楚,有些長期在本地租房的可不一定在租售同權(quán)的范圍之內(nèi)的。
一、在我國關(guān)于租售同權(quán)含義是什么?
租售同權(quán),住建部稱將立法明確“租售同權(quán)”:租房與買房居民享同等待遇,住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說,將通過立法,明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。
租售同權(quán)的本質(zhì)是租房和買房,同屬于平等的權(quán)利享受范圍。租房以前本身也是可以就近上學(xué)的,只不過是排位要在戶主之后,同時(shí)還要附帶諸多的條件,包括租房合同、社保等一系列的條件。
租售同權(quán)的本質(zhì)就是要打破這種權(quán)利的不平等,取消不必要的條件限制,取消所謂的排位置度,要給與租房客同等的就近上學(xué)權(quán)利。
二、租售同權(quán)有哪些好的方面的影響?
(一)緩解了人們的買房熱情曾經(jīng)何時(shí),多少父母,就是為了一套學(xué)區(qū)房,唏噓不已。不少人買房和換房的目的是為了孩子的教育,
(二)進(jìn)一步確立租房體系的地位租房的價(jià)值不差于買房,那么在存量房為主體的一線城市,這些存量資源就可以發(fā)揮其作為租賃房資源的重要性。
(三)對于人才來說可能格外重要在北京、上海、深圳,有多少懷揣夢想的南漂、北漂因?yàn)闊o法給孩子一個(gè)好的教育資源而出走呢?一旦,租房確權(quán),那么對于人才的吸納將是顛覆性的影響。
三、如何理解租售同權(quán)政策?
(一)租戶如何就近入學(xué)?
此次征求意見稿的一大福利,即針對京籍集體戶無房家庭。意見稿提出,承租人為本市戶籍,承租公共租賃住房和直管公房的,可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。承租人為非本市戶籍的,可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。
也就是說,北京集體戶無房家庭,未來租公租房和直管公房,可以落戶了。
征求意見稿提出,鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同,當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的,可以獲得相關(guān)政策支持。具體的支持政策,目前正在加緊研究中。
另外,租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金,合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度,及時(shí)發(fā)布住房租賃市場實(shí)際成交租金水平等信息。
出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的,出租人可以按季、年收取租金。關(guān)于租房押金,除合同另有約定外,自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi),出租人應(yīng)將押金退還承租人。
(二)租房也能上名校?
根據(jù)征求意見稿,對住房租賃予以一定賦權(quán),符合條件者租房即可入學(xué)。這是否意味著,未來通過租房,就可以上名校?
北京市住房保障專家組相關(guān)專家舉例說,比如說以前延慶戶籍家庭,子女可以在延慶上學(xué);或在西城買了房子,其子女在西城上學(xué)。未來該無房家庭如果在西城租房,并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上等條件,其子女就可以在西城接受義務(wù)教育。
不過,這和購買學(xué)區(qū)房是兩個(gè)概念。在西城區(qū)租房上學(xué)并不意味著可以上西城名校,只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配,這里是“區(qū)”,而不是“學(xué)區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學(xué)位情況,如果學(xué)位滿了,會(huì)協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū),具體辦法由各區(qū)制定。
(三)租房新政會(huì)拉高房租嗎?
房租和租房市場的供求有關(guān),如果出租的房源少,而想要租房的人多,供不應(yīng)求,那么房租必然會(huì)有所上漲。
實(shí)際上,現(xiàn)在大城市租售價(jià)格比并不合理,租金價(jià)格與銷售價(jià)格相比,對于用房的人來說,租房肯定合算。但對于房屋出租人來說,租金回報(bào)率只有1%-2%,在房價(jià)日益高企的發(fā)展過程中,賣房子回報(bào)率要大得多。
所以,許多開發(fā)商不愿意建租賃類房屋,只愿意賣房子。在市場經(jīng)濟(jì)國家,租房回報(bào)率一般在5%-6%,這樣比較趨于合理。
人們寧愿買房子也不租房子的另一個(gè)原因是,租售不同權(quán),買房子以后孩子可以以房確定學(xué)籍所在地,可以辦理社會(huì)保障等服務(wù),但租賃房屋不可以。這種權(quán)益不對等,也造成了租賃價(jià)格不合理。
北京的這個(gè)政策出臺(tái)以后,明確了一些權(quán)益的對等,這對人才流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等,都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會(huì)影響租房價(jià)格,還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重,如果租購?fù)瑱?quán)進(jìn)一步落實(shí),租房居住的人越來越多,租金就很可能會(huì)漲價(jià)。
此外,在目前房價(jià)居高盤桓的趨勢下,長租其實(shí)是房客比較歡迎,房東比較排斥的事情。除非開發(fā)商直租的比例提高,不然從個(gè)人房東手里很難拿到三年制的合同,那么就享受不到新政的福利了。所以希望可以多點(diǎn)公租房,或者政府統(tǒng)一收編可以租賃的房子,然后從政府的平臺(tái)租賃。
對此,征求意見稿中也提到,各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障,通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。
(四)這對買了學(xué)區(qū)房的業(yè)主,公平嗎?
本次租房新政,主要是為了讓京籍無房戶或非京籍人員女子能夠就近入學(xué),是實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)平等。租房入學(xué)對于原先的教育資源來說是增量,在政策的實(shí)際操作中還是應(yīng)該會(huì)優(yōu)先保障原存量的就近入學(xué)。過去,非京籍人員子女沒有在京就近進(jìn)入公立學(xué)校的資格,而現(xiàn)在打開了這個(gè)入口,實(shí)際的教育資源調(diào)配還需要進(jìn)一步的安排。
每個(gè)區(qū)的住房數(shù)量、教育資源以及就業(yè)承載能力,都是有限的。比如說這個(gè)區(qū)只能接受一百個(gè)人,如果有一千個(gè)人想去那上學(xué),就有一個(gè)排序和承載飽和的問題,所以不會(huì)出現(xiàn)過度的扎堆情況。
因此,各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源,來制定自己的政策。另外,政策提出了一些限定條件,包括京籍無房家庭,需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件,這是真正從就業(yè)加居住平衡的角度出發(fā)來考慮的。
租售同權(quán)如果從字面上來理解的話,租房和買房的市民在當(dāng)?shù)氐母鞣N公共服務(wù)方面享受到的待遇一樣,比如說孩子的教育資源,社保等這些將不再受到住房和戶籍等問題的限制,可是相信各地政府在租售同權(quán)的詳細(xì)的文件當(dāng)中,肯定對于這部分租房群體是有條件限制的,一般就是指有當(dāng)?shù)鼐G卡的高級人才或者適齡入學(xué)兒童等。
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簡介:
苗麗律師,法學(xué)碩士,畢業(yè)于山東大學(xué),2009年通過國家司法考試。曾就職于山東某股份有限公司(上市公司)、威海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔(dān)任法務(wù)。2014年獲得“威海市三八紅旗手”榮譽(yù)稱號(hào),承辦的“于某涉嫌犯銷售假冒注冊商標(biāo)的商品罪案”被評為“2014年度政法系統(tǒng)優(yōu)秀案例”。 苗麗律師現(xiàn)擔(dān)任威海婦女維權(quán)法律服務(wù)團(tuán)秘書長、環(huán)翠區(qū)鯨園街道辦事處婦聯(lián)婦兒維權(quán)專業(yè)指導(dǎo)員、環(huán)翠區(qū)消費(fèi)者協(xié)會(huì)法律顧問團(tuán)成員。威海環(huán)翠電視臺(tái)多次邀請苗麗律師作為嘉賓在《環(huán)翠新聞》欄目中解答法律問題。
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