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寧波
商品房買賣的計價方式有哪些
商品房買賣的計價方式有三種：按套內建筑面積計價、按建筑面積計價以及按套計價。商品房的面積分為建筑面積、套內建筑面積和實得面積。商品房交易中的商品房分現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房因已測量完成，面積固定，但現(xiàn)在開發(fā)商采取的一般為商品房預售方式，也就是期房，套內面積與實測面積差異較大，所以多采用按建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積由套內使用面積和套內墻體面積及陽臺面積組成。人們常說的實用率是指套內建筑面積與建筑面積之比，使用率是套內使用面積與建筑面積之比。
根據(jù)《住宅設計規(guī)范》、《房產測量規(guī)范》的有關規(guī)定，房屋使用面積是指房屋戶內實際能使用的面積，按房屋的內墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積，也未包括陽臺面積。
根據(jù)《房產測量規(guī)范》的有關規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，切具備有上蓋、結構牢固、層高2.2米以上(2.2米)的永久性建筑。
那么，商品房買賣的三種計價方式應該如何在買賣合同中標注面積呢?
《商品房銷售管理辦法》對此有明確規(guī)定，該法第十八條規(guī)定，按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。第十九條規(guī)定，按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。第二十條規(guī)定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。第二十一條規(guī)定，按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
有些樓盤銷售現(xiàn)場的樓書和戶型介紹冊中只標注總建面，不標注實用面積，甚至不標注開間、面寬、進深這些基本的尺寸數(shù)據(jù)，當購房者問及具體實用面積時，銷售人員也遮遮掩掩，并沒有給予正面回答。這種行為是否侵犯購房者的權益，是否屬于違規(guī)操作?筆者認為，相關法律法規(guī)未規(guī)定樓書、戶型介紹冊等銷售廣告和宣傳資料必須標注實用面積，開間、面寬、進深等數(shù)據(jù)，因此沒有標注這些數(shù)據(jù)不屬于違規(guī)操作。
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