預告登記與備案登記的效力
《城市房地產管理法》與《城市商品房預售管理辦法》都規定了商品房預售合同登記備案制度,其明確規定,商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同,開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。而《物權法》及《房屋登記辦法》明定了預告登記。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。都有防止一房二賣的作用,還有保全財產、順位保證和預警的效力。
那么備案與預告登記有何區別呢:
首先,備案只適用于商品房,僅指商品房預售合同的備案。預告登記適用于所有的不動產,按《房屋登記辦法》第67條的規定,主要包括四種類型:一是預購商品房買賣,二是以預購商品房設定抵押,三是現房所有權的轉讓,四是現房所有權設定抵押。在實務中主要是第一種和第二種類型較多,第三種和第四種情形基乎不存在,因為在房屋取得所有權的情況下,再行轉讓和設定抵押已無什么障礙,當事人之間已無設定預告登記的必要。
其次,現行法上對備案的效力沒有明確規定,學界對備案性質認識不一,因此,也導致了實踐操作當中的混亂。如備案是否具有可訴性?是民事行為還是行政行為?在實行樓盤表控制房源之前,對同一個房子,如果前面已經存在一個所有權了,后又對該房子進行了備案,根據一物一權原則,一個標的物上只能有一個所有權,因此注銷后一個備案,沒什么問題。但如果該房子備案在先,而后該房又被另一人取得所有權,在此情況下,若備案信息上的當事人沒到場的情況下,就注銷前一個備案的話,會引起一定訴訟風險,目前,幾乎理論界與實務界都認為備案具有預防一房二賣的效力,因此,注銷當事人的備案可能會影響到其權益。而預告登記的效力,《物權法》第20條有明確規定,預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記由于是一種明確的登記類型,登記機構處理不當,必然會引起行政訴訟。
最后,備案為一種強制登記,是出賣方的單方義務,更多具有的是行政管理色彩,而預告登記遵循當事人自愿原則,需要雙方當事人的申請,純屬私法范疇。須注意的是,同一房產,在登記機構信息系統里既有備案和預告登記的,必須為同一當事人,否則就是登記機構明知一房二賣的情形下熟視無睹,有失監管之責。
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