二手房做低房?jī)r(jià)存在法律問題

一、作低房?jī)r(jià)的合同是否有效

在房地產(chǎn)買賣交易中，根據(jù)我國(guó)有關(guān)稅收法律法規(guī)，買方應(yīng)繳納契稅、印花稅，賣方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)買賣雙方在買賣合同或居間協(xié)議中作低房?jī)r(jià)，客觀上違反了稅法強(qiáng)制性規(guī)定，逃避了國(guó)家稅收，導(dǎo)致國(guó)家稅款流失，損害了國(guó)家利益。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，合同可因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效，作低房?jī)r(jià)的條款因違反稅收強(qiáng)制性規(guī)定而無效。根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房?jī)r(jià)的買賣合同或居間協(xié)議的其余部分屬當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。因此，作低房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)買賣合同作低房?jī)r(jià)的條款無效，其他部分有效。

一般情況下，房地產(chǎn)買賣雙方作低房?jī)r(jià)的，無需承擔(dān)民事法律責(zé)任，只需按照真實(shí)房?jī)r(jià)繼續(xù)履行合同即可。但在某些案件中，由于買賣雙方約定了虛假房?jī)r(jià)，導(dǎo)致一方當(dāng)事人此后對(duì)虛假房?jī)r(jià)提出異議，并影響了合同的繼續(xù)履行，對(duì)此買賣雙方均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。但對(duì)虛假房?jī)r(jià)提出異議并拒絕履行的一方過錯(cuò)更大，因其存在兩方面過錯(cuò):第一，違反國(guó)家法律，作低房?jī)r(jià);第二，拒絕履行房地產(chǎn)買賣合同，或拒絕按照居間協(xié)議簽訂房地產(chǎn)買賣合同。而愿意履約的一方當(dāng)事人僅存有一方面過錯(cuò)，即違反法律作低房?jī)r(jià)。因此，法官應(yīng)根據(jù)雙方過錯(cuò)情況進(jìn)行裁量，確定合理的違約金數(shù)額，避免出現(xiàn)過錯(cuò)大小不同的當(dāng)事人承擔(dān)相同的責(zé)任，或一方當(dāng)事人承擔(dān)全部違約責(zé)任的情況。

這一責(zé)任分配方式，客觀上有利于減少作低房?jī)r(jià)的現(xiàn)象產(chǎn)生。買賣雙方在簽訂作低房?jī)r(jià)的合同時(shí)，應(yīng)預(yù)料到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)方以房?jī)r(jià)虛假為由不履行合同的情況下，由于買賣雙方對(duì)作低房?jī)r(jià)均有過錯(cuò)，愿意履約一方也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任，客觀上減少了當(dāng)事人，尤其是不能從作低房?jī)r(jià)行為中獲利的一方當(dāng)事人作低房?jī)r(jià)的意愿。

二、法官是否應(yīng)主動(dòng)審查房地產(chǎn)買賣合同是否存在作低房?jī)r(jià)

在實(shí)踐中，房地產(chǎn)買賣雙方作低房?jī)r(jià)主要有兩種情況:第一，在房地產(chǎn)買賣合同或居間協(xié)議中約定虛假房屋成交價(jià)格，并另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定真實(shí)成交價(jià)格;第二，在房屋買賣合同或居間協(xié)議中約定房?jī)r(jià)若干，裝修款若干。由于房地產(chǎn)買賣涉及金額較大，當(dāng)事人僅以書面形式約定虛假成交價(jià)格而未以書面方式約定真實(shí)成交價(jià)格的情況極少。

在第一種情況中，當(dāng)爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人往往明確主張，約定房?jī)r(jià)不是真實(shí)成交價(jià)格，并舉出補(bǔ)充協(xié)議加以證明。此時(shí)，作低房?jī)r(jià)的事實(shí)很容易被證實(shí)，法官應(yīng)確認(rèn)該事實(shí)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行判決。

如果雙方當(dāng)事人均未提出房地產(chǎn)買賣合同或居間合同中所約定的房?jī)r(jià)為虛假房?jī)r(jià)，則不能要求法官主動(dòng)審查作低房?jī)r(jià)數(shù)額的合理性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化較快，房屋價(jià)格一直處于波動(dòng)之中，不能要求法官隨時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息并對(duì)房地產(chǎn)買賣價(jià)格是否合理進(jìn)行判斷。因此，法官僅需在發(fā)現(xiàn)有作低房?jī)r(jià)可能的時(shí)候進(jìn)行審查，如一方當(dāng)事人提出買賣合同存在作低房?jī)r(jià)時(shí)，法官應(yīng)主動(dòng)審查。

根據(jù)誰主張、誰舉證的原則，在判斷房地產(chǎn)交易價(jià)格是否系虛假成交價(jià)格時(shí)，應(yīng)主要由提出該項(xiàng)主張的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。但法官也應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。在必要時(shí)，法官可以咨詢房地產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員，了解訟爭(zhēng)房地產(chǎn)的大致價(jià)格。

三、買賣雙方、中介公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

房地產(chǎn)買賣雙方作低房?jī)r(jià)的，從性質(zhì)上看，屬于一種逃稅行為，不僅破壞了國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易的稅收體系，使國(guó)家應(yīng)征稅款流失，還擾亂了不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)秩序，由于房產(chǎn)交易信息本身是交易的基礎(chǔ)，如果登記機(jī)關(guān)的合同等信息本身就不真實(shí)，將削弱不動(dòng)產(chǎn)登記原則的意義。房地產(chǎn)買賣雙方作低房?jī)r(jià)逃稅的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。

中介公司由于具備房地產(chǎn)買賣方面的專業(yè)知識(shí)，往往在作低房?jī)r(jià)的過程中起到了至關(guān)重要的作用，不乏為獲得傭金而促使買賣雙方作低房?jī)r(jià)者，極大地影響了國(guó)家稅收體系和市場(chǎng)秩序。因此，中介公司促成房地產(chǎn)買賣雙方作低房?jī)r(jià)進(jìn)行交易的，理應(yīng)進(jìn)行處罰，但目前尚缺乏相關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)雖然是房屋買賣中介公司的監(jiān)管機(jī)關(guān)，但未經(jīng)法律法規(guī)授權(quán)，不能對(duì)中介公司促成買賣雙方簽訂作低房?jī)r(jià)合同的行為進(jìn)行行政處罰。

因此，應(yīng)當(dāng)制定行政法規(guī)或地方性法規(guī)，賦予房地產(chǎn)管理部門對(duì)中介公司促成買賣雙方簽訂作低房?jī)r(jià)合同行為的行政處罰權(quán)。對(duì)中介公司確實(shí)促成買賣雙方作低房?jī)r(jià)的行為，可以予以通報(bào)，并將通報(bào)內(nèi)容在新聞媒體上公布，還可以進(jìn)行警告、罰款、沒收違法所得以及暫扣或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等行政處罰，對(duì)具體操作的執(zhí)業(yè)人員，也應(yīng)進(jìn)行警告、罰款、沒收違法所得等行政處罰;執(zhí)業(yè)人員構(gòu)成教唆犯罪的，應(yīng)當(dāng)受到刑罰處罰。此外，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)盡快制定行業(yè)規(guī)范，掌握中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)情況和違法違規(guī)情況，在協(xié)會(huì)內(nèi)及時(shí)通報(bào)行政機(jī)關(guān)的懲戒、處罰情況。