“吃差價”將成歷史名詞

據北京免費法律咨詢介紹，在交易保證服務中，北京開太為買賣雙方在民生銀行開設資金交易賬號，買賣房屋所有的交易資金全部進入該賬號，并由北京開太、民生銀行、擔保中心三方進行聯合監管該賬戶內每筆資金去向，保證買賣雙方交易資金的安全性。

開太公司表示，對比現行轉按揭業務，該業務流程引進美國同類業務流程，在國內法律允許的前提下，通過民生銀行、擔保中心和北京開太三方聯管、委托辦理的形式確保貸款資金專款專用，保證資金的使用安全，是國內首個真正意義上的“轉按揭”業務，既可以接受中介公司，也可以接受個人委托。

以雙方均有按揭為例，開太公司副總經理許-磊詳細講述了轉按揭業務的操作流程。

第一步，確認買賣合同真實有效。

第二步，產權查詢。持房產證，到房地產交易中心查詢其是否具有上市資格，是真是偽，有沒有其他債權關系。

然后去物業現場，對業主進行家訪，確認其房屋的真實情況，業主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。

然后在現場拍兩張照片，一張為樓體全景，一張為帶門牌號的房屋照片。

在小區物業公司的社區法律咨詢處了解物業欠費情況。

第三步，到公證處進行公證，公證內容為買賣雙方委托開太辦理相關手續。

第四步，由開太公司從民生銀行為買方申請貸款，買方應準備相應的文件。民生銀行在開太有駐點，可以現場和買方面簽貸款合同。

第五步，一般在兩天內貸款將獲得批準。這時候，開太將建立一個資金監管賬號，要求買方將首付款打入該賬號，再將民生銀行的貸款打入該賬號。

第六步，在北京住房公積金管理中心擔保中心、民生銀行和開太三方共同認可的前提下，將資金監管賬號里的資金為賣方完成提前還款手續，解除抵押登記，拿出房產證，并在房產交易中心為雙方辦理過戶手續，完成產權轉移。

第七步，把資金監管賬號里的剩余房款結算給賣房人，同時為買房人做抵押登記。

注：開太同樣為購買二手房的客戶提供公積金貸款擔保。

房產法律咨詢律師提醒二手房交易過程“七項注意”

注意事項一：避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現金收購業主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價;另外，業主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業主名下的房產(尚未過戶)從事不法活動，業主仍然脫不了干系。

其二，當業主與中介公司簽訂獨家代理協議時，協議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

注意事項二：房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;

房屋權屬是否存有爭議;

房屋是否為共有，出賣人未經共有權人同意;

房屋是否已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;

房屋是否已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;

交易房屋是否存有質量瑕疵。

注意事項三：維修基金余額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

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