提問：

你好，請問購房合同第十二、十五條約定“出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。”那么如何避免房產交易產權糾紛？

西寧律師解答：

對該條購房人要看明白：房地產商在這里承諾的是其所出售的商品房沒有產權和債權債務糾紛，而沒有承諾其所出售的商品房沒有債權債務，而且房地產商所承諾的承擔全部責任有一個前提條件，那就是造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛。

商品房出現產權糾紛和債權債務糾紛的原因有以下幾種情況：

1、購房人在知情的情況下購買了抵押房。

在商品房出售以前，房地產商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購房人。按照我國《擔保法》第四十九條規(guī)定，其出售的房產價款不明顯低于價值和通知抵押權人(比如發(fā)放抵押貸款的銀行)，并告知購房人已經抵押的情況，其行為就是合法的。

在這種情況下，購房人的風險是在房地產商解押之前無法取得所購房屋的產權，也無法以房地產商出售的房屋已抵押為由請求解除合同。在此期間，在建房屋出現“爛尾”或房地產商破產，購房人雖可依合同要求房地產商承擔全部責任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購房人在知道欲購房屋被抵押的情況下，沒有特別的實惠是沒有必要去買的。

2、購房人在不知情的情況下購買了抵押房或已售房。

我國《擔保法》第四十九條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十八條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。”面對這些法律法規(guī)，卻仍有個別不法的房地產商隱瞞房屋已抵押的事實進行銷售，或將已出售的房屋再次甚至多次出售，對購房人進行欺詐。

在這種情況下，受騙的購房人雖可要求解除合同，但依然存在房地產商同意賠多少，實際能賠多少的問題，僅憑合同第十二條鉛印文字解決這個問題也顯然是不夠的。因此，筆者建議購房人參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，要求房地產商在合同第十二條空行寫明：“出賣人保證本合同標的物不存在已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買受人通知解除之日起取消，出賣人應在收到買受人請求解除合同通知()日內返還已付購房款及利息并賠償人民幣()元(不超過已付購房款一倍的具體數字)。”爭取對自己多一點兒保護。

3、購房人已購房屋在購買后又被房地產商抵押或出售。

按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十九條：“房地產開發(fā)企業(yè)不得將已預售的商品房進行抵押”和第三十八條“房地產開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同”的規(guī)定，房地產商的這些做法肯定是違法的。但房地產商違法要承擔全部責任，并不一定能保障購房人能得到應有民事補償。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條雖然規(guī)定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，購房人最好還是能在合同第十二條空行中約定清楚，如出現上述情況，房地產商具體賠償的時間和金額，購房人應明白千分之一也叫不超過一倍。

最后筆者要提醒購房人注意的是，目前仍有購買的房屋沒有抵押，但土地已被抵押的情況出現。對于這種情況，按我國《擔保法》第五十五條規(guī)定：“城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。”購房人雖不至于血本無歸，但也難免遭到一定損失。要想防范，購房人最好簽合同前查看清楚“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標注，也可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務中心”的網站進行查詢。