原告訴稱：原、被告簽訂合同后，原告于2000年10月27日向被告交清全部購房款63萬元，但時至今日，被告仍未能按合同約定交房，被告的行為構(gòu)成根本違約，故原告要求解除合同，同時，請求法院依據(jù)法律規(guī)定和合同約定判令被告退還原告購房款并支付利息及違約金。 被告辯稱：被告在合同約定的期限內(nèi)通知原告驗(yàn)房，并辦理交房手續(xù)，但原告在驗(yàn)房時提出被告的房屋存在風(fēng)裂問題，不具備交付條件，而拒絕接收合同約定的房屋（向法庭提供了相關(guān)的證據(jù)）。所以，并不是被告未在合同約定期限內(nèi)交房，而是原告未按合同約定接收房屋。原、被告在履行合同中原告違約，因此原告訴訟請求的違約金和利息不能成立，被告依法不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。 被告代理人代理意見摘要： 一、原、被告雙方簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，應(yīng)受到法律的保護(hù)，合同雙方均應(yīng)當(dāng)按合同約定履行自已的義務(wù)。二、《商品房購銷合同》不具備解除條件，依法不應(yīng)予以解除。1、合同約定的解除條件不成立。合同明確約定被告逾期三個月不能交房的，原告可以解除合同。事實(shí)上，在合同約定期限內(nèi)，被告已通知并接洽原告交房驗(yàn)房，被告沒有違約。 2、法律規(guī)定的合同解除條件亦不成立。原告請求解除合同的理由，不符合《中華人民共和國合同法》第94條法定解除條件的規(guī)定。 3、原、被告雙方未就解除合同的條件訂立過補(bǔ)充協(xié)議，亦未達(dá)成變更原合同的協(xié)議。三、原告所提的房屋風(fēng)裂問題并非質(zhì)量缺陷。1、在《商品房購銷合同》中，原、被告約定了質(zhì)量保修條款。也就是說，房屋作為一種產(chǎn)品而言，其出現(xiàn)一些小的質(zhì)量問題是不可避免的，所以，原、被告通過合同的形式設(shè)定了被告在所交付房屋存在一些細(xì)小的質(zhì)量問題時的保修責(zé)任。 2、被告已于2001年11月15日將原告所述的風(fēng)裂問題全部予以整改，該商品房已完全具備交付使用條件。四、原告不按照合同約定接收房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。1、被告提供的“樓宇接收記錄”證據(jù)證明：被告按合同約定通知原告驗(yàn)收交房，原告也于2001年11月4 日對其所購房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，并非被告不交房； 2、被告提供的“ 關(guān)于某大廈內(nèi)墻抹灰質(zhì)量情況的說明”及“竣工驗(yàn)收說明書”證據(jù)證明：原告所購房屋內(nèi)墻抹灰是作為樣板房之一，工程驗(yàn)收后出現(xiàn)的內(nèi)墻風(fēng)裂現(xiàn)象，此問題不屬于質(zhì)量問題，并且，被告已于2001年11月15日針對該問題作出全面處理。同時，“竣工驗(yàn)收說明書”證明該工程施工質(zhì)量等級為優(yōu)良，完全具備交付條件。 3、被告提供的“會談紀(jì)錄”證據(jù)證明：原告不按合同約定接收三層的房屋，而是要求八層的房屋，在其無理要求遭到拒絕的情況下，就以種種借口要求退房的事實(shí)。 綜上，真正的違約方是原告，而非被告。原告應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。 法院認(rèn)定事實(shí)及判決結(jié)果： 在本案經(jīng)過開庭后，在法庭的主持下，原、被告自愿達(dá)成和解， 調(diào)解協(xié)議如下：一、解除原、被告之間簽訂的《商品房購銷合同》； 二、被告在二00三年二月一日前退原告購房款二十一萬元，二00三年三月三十一前退原告購房款四十二萬元； 三、訴訟費(fèi)一萬三千八百二十九元由原告承擔(dān)。【審裁結(jié)果評析】 合同經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致達(dá)成合意而形成，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同解除分為：協(xié)商解除和單方解除。協(xié)商解除是在合同履行過程中，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，解除合同，是合同權(quán)利義務(wù)終止的一種方式。單方解除是指在合同履行過程中，一方當(dāng)事人根據(jù)法律的規(guī)定或合同的約定向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出解除合同的要求。故單方解除又分為法定解除和約定解除。 本案中，原告根據(jù)《合同法》關(guān)于法定解除的規(guī)定，以被告未按約定的期限向原告交付房屋，已構(gòu)成根本違約為由向被告主張其法定解除權(quán)。事實(shí)上我國《合同法》對法定解除權(quán)作了非常嚴(yán)格的規(guī)定。在審理過程中，被告及其代理人有充足的證據(jù)證明其履行了交付房屋的義務(wù)，而原告并無相反的證據(jù)以支持其訴訟主張，被告如此抗辯為其最終達(dá)成較成功的的調(diào)解協(xié)議奠定了基礎(chǔ)。 法院在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，主持雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，使原告同意放棄主張違約金和利息，并以低于其訴請的金額即二十一萬元的價款與被告達(dá)成協(xié)議，其實(shí)溯其本源還是由于各方當(dāng)事人均遵循了“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的基本原則。【糾紛成因分析及避免糾紛的方法】 在商品房買賣合同的履行過程，開發(fā)商與購房人之間發(fā)生糾紛已屢見不鮮。而本案是一起因當(dāng)事人退房而引發(fā)的糾紛，究其原因，還是歸結(jié)為合同的履行存在瑕疵。開發(fā)商在開發(fā)整個小區(qū)，或大規(guī)模的樓盤時，難免會出現(xiàn)各種令業(yè)主不夠滿意的情形，但是業(yè)主在購房主張權(quán)利應(yīng)嚴(yán)格按合同約定來行使。房屋質(zhì)量存在瑕疵并不絕對意味著開發(fā)商已構(gòu)成根本違約，而我國《合同法》對法定解除權(quán)行使的權(quán)限范圍基本界定在“對方構(gòu)成根本違約”的這樣一個范疇內(nèi)，所以業(yè)主在主張權(quán)利時應(yīng)按合同約定向開發(fā)商提出要求，并準(zhǔn)確領(lǐng)會 “根本違約”的概念精髓，只有這樣，才能有效地得到法律的支持。否則不但增大了訴訟成本，甚至?xí)o自己造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。 總之，只有嚴(yán)格依法訂立合同、依約履行合同，才能有效地實(shí)現(xiàn)保護(hù)自身合法權(quán)益的問題。對此，律師建議： 一、細(xì)化合同中的重要條款； 二、注重合同履行過程中的證據(jù)收集。